[IMMOBILIARE] CALCOLARE IL PREZZO MEDIO AL MQ IN UNA ZONA!

EGREGIO LETTORE,

Qualora tu abbia letto il mio libro internazionale, di cui in copertina in alto, sapresti che il settore immobiliare è una delle massime aspirazioni per ogni business man, grazie alle sue molteplici e variegate possibilità di guadagno.

Personalmente, siam partiti con l’investimento immobiliare per generare delle ottime rendite mensili, per poi esserci resi conto che non vi fosse tutta questa capacità di guadagno, al netto delle spese annue. Solo tramite l’esperienza personale, abbiamo spostato il tiro sul trading immobiliare,il quale prevede l’acquisto di immobili al 40-50% del valore commerciale tramite diverse modalità (aste, saldo e stralcio, acquisto del credito e mercato libero), per poi ristrutturare e rivendere, capitalizzando notevoli gain con poche operazioni.

Va da se che per cogliere le occasioni vere del mercato bisognerebbe avere acuite capacità di analisi del prezzo in base alla zona in cui è situato l’immobile. Questo articolo verte sulla più importante delle capacità: l’attribuzione più reale possibile del valore al metro quadrato (Mq) di un qualsiasi immobile in una determinata zona geografica.

Infatti, il valore di un immobile è determinato dal prezzo al Mq moltiplicato i Mq totali. Noi procediamo col fare questa stima ancora, prima di comparare le diverse opportunità. Se tale valore, riferito si ad un immobile X, è almeno la metà rispetto al valore medio di mercato, allora tale immobile rientrerà di diritto tra quelli degni di nota sui nostri form.

Per tale motivo è importante sapere come calcolare sia il prezzo medio al metro quadro in una zona, sia quello dell’immobile sotto la lente.

COS’E’ DAVVERO IMPORTANTE SAPERE?

Avrai compreso che trattasi del più importante parametro di riferimento. Se non vi è convenienza nell’operazione è inutile continuare a perder tempo. Sarebbe stupido ricordarti che ogni zona in ogni città ha prezzi al Mq anche molto differenti tra essi. Per questo ogni membro analista del nostro gruppo segue una propria zona di competenza e compila propri format di analisi riferiti ognuno ad una zona di riferimento. Consigliamo di dividere la tua area di riferimento secondo la ripartizione dell’Agenzia delle Entrate, in quadranti, semplicemente scaricando la fantastica, intuitiva e gratuita App: OMI Mobile.

Altri fattori che concorrono a determinare il prezzo medio al Mq nella zona x, saranno molteplici come grandezza dell’abitazione, condizioni dello stabile, condizioni degli interni, piano, accessori, ecc. All’inizio sarà un pò difficile capire e discriminare tutte queste caratteristiche ma con l’aiuto di qualcuno che opera già nel settore, le nubi si diraderanno magicamente.

COME SI POTREBBE CALCOLARE?

Capirai che abbiamo investito molte risorse per pervenire ad un metodo facile per setacciare in qualche minuto, diverse opportunità. Tale sistema è incorporato in un nostro foglio di calcolo che non allegherò ma che spiegherò sinteticamente.

In breve, vi sono due sistemi per discriminare l’enorme offerta che è sul mercato: una speditiva ed una professionale. La speditiva consiste nell’andare nel sito borsinoimmobiliare.it, inserire i dati noti dell’immobile et voilà, avrai una quotazione al Mq, abbastanza attagliata, in meno di due minuti.

UN CALCOLO PROFESSIONALE!

Questi, invece, è un tantino più complessa ma ovviamente molto più accurata. Consiste nel creare un foglio di calcolo in Excel dal quale dovrà essere desumibile un valore medio di almeno altri cinque valori rilevati da imponenti e affidabili osservatori immobiliari. Mi spiego meglio. Nel primo riquadro inserirai i valori del quadrante di riferimento tratto da OMI, nel secondo inserirai quello del Borsino Immobiliare di cui sopra, nel terzo inserirai il dato evidenziato dopo inserimento delle specifiche tratte dall’App o sito REquot.com, nella quarta potrai inserire una media dei valori al Mq di appartamenti simili tratti da agenzie di zona e infine, nel quinto inserirai i valori medi di almeno 10 appartamenti con le stesse caratteristiche e tratti da portali popolari come Immobiliare.it, Idealista.com, Casa.it . Anche in quest’ultimo caso ci avvarremo di un mini foglio di calcolo nel quale inseriremo valori come prezzo abitazione / Mq = Prezzo al Mq, e poi una media aritmetica finale dei 10 valori. Una volta inseriti i cinque valori medi, avrai automaticamente il valore medio di riferimento nella zona, che potrai utilizzare per circa sei mesi dalla data di realizzazione.

Sembra difficile? Non lo è! Come in tutto, ci vuole passione e pratica. Pensa alla ricompensa che ne potrai trarre e la motivazione ti arriverà in automatico (smile)! È così possibile definire con esattezza il prezzo al Mq e permettere a chi desidera investire o semplicemente comprare, di avere un quadro preciso della situazione.

TI REGALIAMO UN UTILE “PASSO DOPO PASSO”

Vista e considerata l’importanza di tale considerazione, vorrei evidenziare nuovamente che il valore di un metro quadro non definisce in toto il prezzo finale di un immobile ma è certamente la prima scrematura da compiere in caso di grande offerta del mercato.

Il più grande problema che avvolge colui il quale sta compiendo i primi passi è inerente a domande tipo: Come devo procedere? Come iniziare? Ti voglio aiutare, illustrandoti un pratico “Step by Step” da seguire in maniera semplice e concreta.

Individua zone in cui insistono più operazioni, perchè probabilmente più facile vendere!
Analizza e calcola i valori immobiliari medi al Mq nella zona (secondo lo schema)!
Procedi con il compilare il form limitandoti al valore.
Se la “differenza col valore reale” è di almeno il 50-60%, approfondisci la perizia (se asta) o i documenti ed inserisci gli altri dati fino a completare l’analisi.
Colora le operazioni migliori, da seguire!
Crea una tabella per ogni zona e non cancellare le operazioni passate perchè potrebbero tornare con prezzo più appetibile e avremo già una stima per procedere!
Lavoriamo e completiamo solo le pratiche migliori, scegliendo la migliore!
Passiamo al CONTO ECONOMICO, simulando il ROI e ROE e calcolandone il profitto!

Bisognerà saper calcolare la corretta metratura commerciale, sapendo abbinare alle informazioni tecniche la giusta sensibilità professionale! Ripeto, non avventurati da solo ma fatti aiutare da un team di persone affiatate o da una persona che lo fa di mestiere perchè la insidie sono dietro l’angolo e bisogna conoscerle tutte per poterle fronteggiare adeguatamente.

Spero di esser stato utile ancora una volta! Fammi sapere cosa ne pensi, commentando o chiedendo informazioni e ti rimandiamo al prossimo articolo!

Grazie per l’attenzione! Tony Locorriere

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Diritti riservati da me medesimo

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