AFFITTI BREVI, BOOM AIRBNB!

affitto breve con airbnb

Cosa si intende per “Affitto breve”?

S’intendono quegli affitti (locazioni) da un minimo di tre notti ad un massimo di un anno. Sul suolo nazionale stiamo assistendo ad un vero e proprio boom di richieste, grazie a portali come Airbnb, Tripadvisor, HomeAway e Halldis, sommersi di richieste che spesso non riescono ad essere evase.

Perchè variare filosofia d’affitto, sul breve?

Semplice, per i seguenti motivi:

  • Moltiplicare le entrate (l’affitto breve riesce a triplicarle); 
  • Al momento non è obbligatoria la registrazione all’agenzia delle Entrate, perché assolvono necessità di tipo turistico-vacanziero per meno di 30 gg. nell’anno, ma è comunque d’obbligo il pagamento delle imposte che ho trattato più avanti nell’articolo;
  • Mantenere propria la disponibilità dell’immobile nel breve periodo; 
  • Non ci si lega a inquilini per molto tempo;
  • Notevole richiesta alloggiativa.

I numeri del mercato degli affitti brevi

Prendiamo l’esempio più eclatante: l’affittuario, il “Business Host” su Airbnb. Questo portale,  nel solo 2015, ha ricevuto oltre 3 milioni di ospiti. Il trend è UP, in continua crescita. Nel 2016, è salito del 40%. Gli affitti giornalieri devono essere più bassi di Hotel e B&B, altrimenti non ci sarà appeal, non ci sarà richiesta. Dipenderanno:

  • Dalla città in cui hai l’immobile ed ovviamente saranno più alti nelle città turistiche.
  • Dalla location e dal tipo di accomodamento che offri, e se più ricercato, potresti chiedere anche fino a 100€ a notte e oltre, che moltiplicati per i giorni del mese, già una sola stanza ti potrebbe rendere più di uno stipendio netto convenzionale.

Cosa ne pensa il fisco?

Vediamo cosa dovrebbe cambiare dal 1° Giugno con la nuovaAgenzia delle entrate su affitti tassazione sul canone di locazione sugli affitti brevi (tassa Airbnb 2017), tratta dalla nuova Manovra di Aprile, qualora dovesse essere approvata in via definitiva.

Per molti finisce la pacchia, perché spunta la tassa che prevedel’obbligo per gli intermediari immobiliari fisici e online che gestiscono le locazioni di appartamenti, case vacanza, ville, anche mediante piattaforme web, di applicare all’atto del pagamento da parte dell’affittuario (“ritenuta alla fonte”), una cedolare secca con aliquota al 21% sul canone di locazione. Di seguito l’intermediario stesso, considerato “sostituto d’imposta”, una volta ricevuto il pagamento, sarà tenuto a riversare all’Erario, la cedolare del 21% e a rilasciare la certificazione fiscale “unica” al proprietario. Se non lo si farà, per l’intermediario sarà prevista una sanzione da 200 a 2.000 Euro.

In virtù di questa norma, i proprietari o gli intermediari, dovranno elevare i costi giornalieri, mantenendo però integra l’appetibilità verso questi alloggi. Per i proprietari o gestori saranno quasi azzerati gli oneri di trasmissione dati, riscossione affitti e pagamento dei corrispettivi fiscali, che dovranno essere devoluti agli intermediari. Bella notizia? Non per tutti, perché con la tassa airbnb, si avrà l’obbligo di far pagare le imposte direttamente agli intermediari, dicendo addio all’evasione fiscale sulle locazioni brevi, premiando così tutti coloro che hanno finora pagato regolarmente e, inoltre, elevando le entrate nelle casse del nostro bistrattato paese, vittima dell’elusione dei troppi furbi. 

Attendiamo riscontri ufficiali in merito, ai primi di Giugno 2017.

Per cavalcare il business degli affitti transitori?

rendita con gli affittiDovresti ovviamente disporre di un immobile al posto giusto, arredato con gusto, organizzato, pulito e seguire questi consigli:

  • Fai Outsourcing, richiedi cioè opportuna consulenza fiscale competente per capire qual è la strada migliore da percorrere: se sfruttare la tua Società, la tua P.I., richiedere licenza per attività ricettiva non alberghiera come Affittacamere (entro i 12 posti letto) o B&B (max 4 stanze) o Appartamenti per vacanze (max 3 nello stesso territorio comunale). Il professionista dovrebbe conoscere le regolamentazioni delle leggi sul turismo e quindi, consigliarti al meglio sul da farsi.
  • Una volta individuato il tuo target di riferimento, fai Branding (evidenzia il tuo marchio) per distinguerti dalla concorrenza, costruisci un’efficace “rete mediatica” tramite un sito personale-Google Business e i social Network più diffusi. All’inizio dovrai anche investire in traffico a pagamento con i Facebook e Google Ads. Questo argomento specifico, sarà trattato nel mio prossimo libro, per aiutare centinaia di persone, ad emergere tramite il mio esempio!
  • Aggregati a persone che offrono gli stessi servizi in modo tale da poter risolvere meglio le varie problematiche che si presenteranno. 
  • Punta sulla qualità e sulle ottimizzazioni della presentazione, dell’igiene, del servizio offerto, delle tariffe e ne sarai ripagato con ottime seguitissime recensioni!
  • Proteggi le persone ed il tuo business con appropriate assicurazioni, come la responsabilità civile e contro l’incendio, che a fronte di poche centinaia di Euro, concedono notevole serenità non solo psicologica.

Spero anche oggi di esserti stato utile, ti lascio attendendo un tuo commento o una domanda a cui risponderò quanto prima. potrai trovare ulteriori informazioni nell’apposita pagina “IMMOBILIARE” nei “nostri siti”.

Non dimenticare… work hard, informati adeguatamente e lavora duro, perché se non lavori duro non arriverai mai ad una mazza!

Tony Locorriere

Amazon Bestseller e Investitore oculato

– Riproduzione riservata –

Disclaimer: Questo articolo viene diffuso a solo scopo didattico e NON può essere considerato sollecitazione all’investimento. Il sito web non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate, ma ti esorta a contattare il tuo personal banker per concordare un piano secondo le tue propensioni al rischio. Grazie!

AFFITTO: RENDITA O PERDITA?

casa come investimento

L’affitto rende? Dipende!

La “Crisi economica” è il momento ideale per acquistare un immobile da “mettere a Reddito”, purché sia da acquistare in regime di prima casa. A breve, la riforma del catasto urbano, determinerà un’enorme offerta di case sul mercato e fare dei buoni affari, sarà veramente facile per chi ha “polvere da sparo”. Questo articolo è diretto a coloro che intendono crearsi una rendita, con l’affitto di una nuova unità immobiliare.

Perché una nuova prima casa?

  • E’ il RE dei beni rifugio, e siccome potrai anche non viverci, è sia un’ottima opportunità di rendita mensile che un paracadute in occasione di risvolti negativi inattesi col tuo coniuge, qualora l’abbia acquistata in regime di “separazione dei beni” ;
  • L’acquisto tra privati in regime di “prima casa” costa appena il 3% come imposta di registro+imposta ipotecaria e catastale di poche centinaia di Euro, mentre una seconda casa ha un’imposta del 10%!
  • E’ allo studio del Governo, il raddoppio dell’aliquota agevolata, quindi bisognerebbe approfittare “a sconto“.
  • E’ un ottimo periodo per indebitarsi, i mutui hanno tassi davvero ridicoli ed hanno toccato i minimi storici (prova a fare uno sviluppo su mutuionline.it e te ne renderai conto).

Ma quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”?

  • Non deve essere classificata come “di lusso”;
  • Deve essere situata nel Comune nel quale l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui lavora.
  • L’acquirente non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l’immobile da acquistare
  • Non deve possedere in Italia, neppure per quote, nè in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
  • Non deve vendere prima di 5 anni, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale.

Posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa (sconti
sulle imposte da pagare per l’acquisto, come l’imposta di registro, catastale e ipotecaria) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Mentre affittare l’immobile comporta la perdita dell’agevolazione sulla detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo in quanto è richiesta l’abitazione principale nella quale si dimora abitualmente.

Quali sono le tipologie d’affitto?

Quando si decide di prendere un’abitazione in affitto (in gergo, “locazione”) il contratto che si sceglie condizionerà le scelte future. Sapere a priori le differenze che comportano le tipologie di contratti, eliminerà le possibilità d’errore e la massimizzazione degli introiti.

Primariamente, le locazioni si distinguono in base alla tempistica del contratto in:

  1. Breve termine (che tratteremo in seguito);
  2. medio-lungo termine.

Vediamo quali sono .

-Contratto ordinario a canone libero

Sono le parti a contrattare l’entità del canone di affitto ma la durata minima contrattuale è vincolata ai 4 anni di durata rinnovabili per altri 4 in automatico (4+4). Trascorsi i primi 4 anni se il proprietario/locatore non invia una lettera di disdetta all’affittuario/conduttore entro i 6 mesi prima della scadenza contrattuale, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Trascorsi gli 8 anni del contratto esso può essere rinnovato con un nuovo contratto o tacitamente rinnovato alle stesse condizioni a meno che una delle due parti non abbia intenzione di recedere con le modalità su specificate. L’autonomia di questo tipo di contratto, il, prevede un’autonomia abbastanza limitata poiché

-Contratto a canone concordato (o convenzionato)

L’importo del canone mensile è calcolato in base ad accordi casa come investimentotabellati e controllabili, tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Solitamente è più basso di quello ordinario e ha lo scopo di agevolare l’incontro tra domanda e offerta, accontentando ambo le parti. Da una parte, l’inquilino paga meno e dall’altra il locatore beneficia di incentivi fiscali quali:

  • abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef;
  • detrazione forfettaria del 5%;
  • in dichiarazione dei redditi, si inserirà solo il 49,5% del canone annuale;
  • sconto del 30% sull’imposta di registro (da dividersi tra locatore e inquilino).
  • La durata di questo contratto è di 3+2. Alla scadenza dei primi 3 anni il contratto può essere rinnovato per ulteriori 3 anni sia stabilendo nuove condizioni che mantenendo le stesse. Se le controparti non comunicano nulla, il contratto si considera rinnovato per altri due anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto occorre la solita comunicazione tramite lettera raccomandata 6 mesi prima.

Una tipologia di contratto concordato è la gettonatissima cedolare secca, che mi riservo di spiegare meglio in altro articolo specifico.

-Contratto transitorio

Il canone, di solito, è come quello del concordato aumentato del 20%. Può avere una durata da 1 a massimo 18 mesi. Trascorso il tempo indicato, si considera concluso senza bisogno di comunicazione. Se invece esistono ancora le cause di transitorietà allora occorrerà che il conduttore lo confermi tramite raccomandata da inviare prima della scadenza. Il locatore dovrà controllare la sussistenza dell’esigenza della transitorietà abitativa con apposita documentazione.

-Contratto transitorio per studenti

Questo contratto può durare da 6 a 36 mesi con canoni di locazione vincolati ad accordi locali, come per il concordato. Lo studente deve dimostrare la sua condizione attraverso idonea documentazione di frequenza universitaria. Il locatore potrà richiedere un opportuno deposito cauzionale entro le 3 mensilità, per creare un deterrente alla cura della propria abitazione da parte dell’affittuario. Per tale tipo di contratto sono previsti benefici fiscali per il locatore anche in regime di cedolare secca (fino al 10%). Attenzione però! Un contratto transitorio per essere regolare deve essere:

  • Redatto su moduli ufficiali a norma di legge, allegando la Certificazione Energetica (APE) e l’elenco degli arredi ivi contenuti (opzionale).
  • Registrato presso l’agenzia delle entrate, personalmente o meglio se telematicamente tramite CAAF.
  • Non devono superare un certo massimale stabilito nelle fasce degli accordi locali, in base alla zona in cui si trova e alle dotazioni, tutto verificabile presso qualsiasi consulente fiscale.
  • Se non rispettano queste caratteristiche, la legge da diritto allo studente di rivolgersi al giudice per trasformare il contratto in un contratto regolare!

-Contratto di comodato d’uso

Con questo tipo di contratto il locatore permette l’utilizzo ad un’altra persona per un periodo di tempo determinato. Di solito è gratuito anche se spesso viene utilizzato per affitti in nero. Attendetevi controlli! 

Come si affitta un appartamento?

casa come investimentoLe strade sono essenzialmente due: farlo da soli o demandare l’onere a dei professionisti come aziende o agenzie che affittano.

  1. Se facciamo da soli, è indispensabile che la presentazione riesca a dare un’ottima prima impressione. Fondamentale è l’igiene e l’ordine. Che la casa sia modesta o di pregio, la pulizia ed il senso estetico non deve lasciare dubbi sulla decenza degli ambienti. Per comprendere meglio, visita ciò che ho realizzato in prima persona, cliccando qui! Tutto va sistemato prima di fotografare e fare un video da inserire nei propri canali. Prepara annunci cartacei (al portone, locandine all’università, ecc.) e online (Google Business e pagina Fb), con buona descrizione delle caratteristiche, risaltando i punti di forza. 
  2. Aziende o Agenzie specializzate, le prime provvedono in toto alla gestione degli affitti, tramite compenso che va a rosicare le capacità di guadagno. Le aziende specializzate fanno anche “home staging”, cioè perfezionano la presentazione della casa, per spuntare un affitto competitivo e ottimale. Le agenzie, invece, intermediano cioè trovano gli affittuari e trattengono commissioni da ambo le parti per tale servizio.

Locatore, non dimenticare che…

Non accettare mai che l’inquilino entri in casa senza aver firmato il contratto e aver fatto i primi bonifici. Un ottimo deterrente per evitare che i conduttori commettano cavolate, peraltro prevista da contratto. è la caparra, che dev’essere equivalente almeno ad una mensilità. Essa dovrà essere depositata in forma obbligatoria e servirà nel caso in cui il proprietario abbia bisogno di coprire gli eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, alla fine del contratto, qualora non abbia provveduto alla riparazione.

Infine, contrarre un’assicurazione a copertura di ogni rischio, certamente è un’ottima idea, se consideri che costa qualche centinaia di Euro l’anno. La tranquillità non ha prezzo, per entrambi. I rischi possono essere l’insolvenza di mensilità non pagate, la riparazione di qualsiasi danno all’immobile e il pagamento di spese legali, nel caso in cui occorresse. 

Spero anche oggi di esserti stato utile, ti lascio attendendo un tuo commento o una domanda a cui risponderò quanto prima. Non dimenticare… work hard, lavora duro, perchè se non lavori duro non arriverai mai ad una mazza!

Tony Locorriere

– Riproduzione riservata –

Disclaimer: Questo articolo viene diffuso a solo scopo didattico e NON può essere considerato sollecitazione all’investimento. Il sito web non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate, ma ti esorta a contattare il tuo personal banker per concordare un piano secondo le tue propensioni al rischio. Grazie!