Immobili per tutti i tipi di investitori

Spero vivamente che tu abbia già letto il mio strumento al benessere personale e finanziario, Bestseller Amazon, da cui ho parzialmente tratto questo articolo: Risparmio accantono investo guadagno!

Nel capitolo sugli investimenti ho dichiarato che un’efficace ed efficiente diversificazione, deve prevedere una ponderata ramificazione in quelli che ritengo essere i cinque settori fondamentali: liquidità (infruttifera), azionario, obbligazionario,  immobiliare e commodities.

In un’opportuna pianificazione protettiva del patrimonio, oggi ci focalizzeremo verso l’integrazione di beni detti “rifugio” il cui RE indiscusso e ancora percepito tale dalla popolazione italica è appunto: il settore immobiliare!

La maggior parte di coloro che si imbattono in questo termine, pensano che necessitino notevoli quantità di denaro per farvi fronte, ma non è affatto così! Vi sono diversi sistemi per accedere a questo tipo di investimento, per ogni tipo di esigenza e di tasca. Di seguito vi illustrerò le peculiarità dei tre principali, che sono:

• L’acquisto fisico di un immobile
• L’acquisto di quote di Fondo Comune
• L’acquisto di E.T.F.

L’acquisto fisico di un immobile

Innanzitutto, vi è una grande differenza tra comprare casa e investire in essa. Chi compra casa per viverci, si accolla una caterva di spese, tranne l’affitto sostituito dal mutuo! Chi investe in una casa, invece, deve affrontare comunque delle uscite per l’acquisto e la manutenzione straordinaria, ma  potrebbe crearsi una rendita grazie ad affittuari, risparmiando così anche sulle spese di manutenzione ordinaria.

La differenza preminente tra comprare e investire, è nella produzione di flusso di cassa: se la compri per te, è negativo, ma se compri e l’affitti, grazie a una buona pianificazione, potresti beneficiare di un flusso positivo, in attivo!

Vi è crisi, manca liquidità e le case non si vendono! Bene, allora compriamo, proprio in questo momento, perché la richiesta di immobili in affitto aumenta a dismisura. Se pensi poi che per incentivare l’acquisto di immobili da mettere a reddito, potresti fruire di una serie di agevolazioni fiscali, allora non dovresti pensarci ulteriormente!

Rammenta sempre che Il denaro è un nostro tramite, lavora alle nostre dipendenze, non viceversa! Ripeto in continuazione che questo è il momento migliore per indebitarsi, ma con debiti che io chiamo “remunerativi“, cioè che si contraggono per permetterci capacità d’investimento impensabili, che mi appresto a spiegarti, per farti sgranare gli occhi! Non ci credi? Vedremo!

Mi ritengo un tecnico e prima di parlartene, introduco due importanti acronimi, che vorrei tu imparassi a rispettare: il ROI e il ROE. Il Return On Investments (ROI) è tradotto come indice di Redditività del Capitale Investito o Ritorno sugli Investimenti, indica l’efficienza della gestione finanziaria, cioè quanto rende il capitale investito, in un periodo definito! Ovviamente, se molto alto, significa che stiamo guadagnando tanto, tramite le nostre scelte d’investimento.

Per gli investimenti immobiliari dobbiamo rifarci al Return on Common Equity (ROE) che è, invece, l’indice di Redditività del capitale proprio, definito da manuale come il rapporto tra il reddito netto conseguito nel corso dell’esercizio e il valore del capitale proprio impiegato in media nel corso dello stesso esercizio. Ehhhhh? Te lo traduco tramite un esempio pratico!

Orbene, hai ormai un patrimonio liquido di 200.000€ e decidi d’investire in un’occasione, un immobile da 100.000€, che ne vale il doppio, ok? Cosa fai? Pensaci un po’, senza continuare oltre! Tic tac tic tac….Hai un bella liquidità e puoi certamente utilizzare quella cifra senza risentirne, si va dal notaio per procedere con l’acquisto, giusto?

Sbagliatissimo!  Mai privarti della “gallina dalle uova d’oro”, quel capitale che ti potrebbe generare altre corpose rendite finanziarie? Dovrai accedere a piano d’ammortamento per acquisto immobiliare, nel quale non devo sborsare io quei soldi, ma la banca! Come? Mi servono 100.000€, ne richiedo 80.000€ alla banca e 20.000€ saranno miei (o 70-30, 60-40). Acquisto l’immobile, l’affitto e in due anni capitalizzo 20.000€ di profitti che nel frattempo avrò versato alla banca per il mutuo. Avrò investito soli 20.000€, sarò rientrato nei miei 20.000€, avrò ottenuto un ROE del 100%. Compresa la lezione? Compra per investire. Sviluppa su carta, sarà più semplice comprendere. Segui il mio consiglio e avrai un’ulteriore possibilità di guadagno!

A tal proposito, siccome non è mia abitudine trattare di cose che non ho affrontato in prima persona, ecco qui una dimostrazione di un mio acquisto immobiliare recente che ho “messo a reddito” in maniera del tutto innovativa per una cittadina come la mia. Approfondiremo l’argomento ma per il momento verifica ciò che ho creato, cliccando qui!

Quote di Fondi Immobiliari, convengono?

Per investire in immobili, non necessariamente bisogna acquistarli fisicamente. Potremmo utilizzare prodotti e servizi avanzati in grado di soddisfare la domanda crescente di nuovi prodotti finanziari.

Per tale motivo, già dal 2000, esistono fondi comuni di investimento che consentono di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie, senza che l’investitore debba cercare, selezionare, acquistare direttamente un immobile.

Generalmente parliamo di “fondi chiusi”, costituiti cioè da un numero predefinito di quote che non consentono ulteriori richieste di sottoscrizione, successivamente alla chiusura del periodo di collocamento, né richieste di rimborso delle quote da parte dei partecipanti. Sono gestiti da Società di gestione del risparmio (Sgr) e ciascun partecipante è di fatto comproprietario. I sottoscrittori, delegano la Societ’ a attività quali: Acquisto, Gestione, Locazione e Vendita d’immobili Ubicati anche in più paesi e di diversa destinazione (residenziale, commerciale, terziaria).

Il fondo immobiliare ha un patrimonio prestabilito che non può essere incrementato e raccoglie i capitali fino al raggiungimento del tetto prefissato. Sono strumenti di investimento di lungo periodo: hanno una durata prefissata di circa 15-20 anni e non è possibile disinvestire, se non tramite la cessione della quota in Borsa, ma di solito non ti conviene.

Hanno un rischio intrinseco, come tutti gli altri strumenti finanziari. Spesso sono scelti con superficialità pensando siano meno rischiosi ma in realtà non è così! Infatti, in Italia questo tipo di investimento è in forte calo, proprio per una mancanza di fiducia verso il settore.

Dovessi consigliarti in prima persona, ti direi di lasciar stare i fondi e continuare la lettura degli ETF. 

E.T.F.

Per sapere cosa sono più approfonditamente, visita la nostra pagina “Investo” e visiona lo splendido video che ho realizzato a riguardo.

Questi strumenti evoluti offrono un accesso diretto all’investimento nel comparto immobiliare, con un’elevata diversificazione per numero d’immobili, aree geografiche, settori e tipologie di costruzioni. Li preferisco perche sono flessibili, sono gestiti con commissioni totali annue bassissime comprese tra lo 0,40% e lo 0,65%, distribuiscono un dividendo annuo, hanno rendimenti impressionanti (se scelti con cura) tra il 10 e 20% se iShares o Lyxor negli ultimi 3 anni, e cosa vuoi di più?

Ho notato, in anni di osservazioni, che il grafico del settore immobiliare è molto simile a quello del P.I.L. nazionale a cui ritengo sia fortemente correlato.

Le Società che possiedono e gestiscono immobili che producono redditi, e che distribuiscono annualmente agli azionisti almeno il 90% del loro utile di cui almeno il 75% deve provenire da locazioni, mutui e vendite d’immobili. Le cosiddette “Reit“, per tale motivo, sono generalmente capaci di produrre dividendi sensibilmente superiori a quelli dei corrispettivi indici azionari tradizionali.

L’indice Msci Usa Real Estate, per esempio, composto al 100% da Reits, ha un Dividendo medio calcolato a 10 anni, del 5,53% annuo, oltre al rendimento. Ottimo direi. Ve ne ho segnato i migliori ma fate sempre riferimento al Vostro promotore finanziario per un oculata scelta. Lasciate perdere la zona Britannica che a causa della Brexit non ha appeal, ma prediligete l’area americana, europea e asiatica!