Il Decreto legge “Rilancio” post Covid19, relativo al cosiddetto Ecobonus al 110%, ha individuato quali destinatari del beneficio in oggetto, i contribuenti, residenti e non residenti, possessori a qualsiasi titolo dell’immobile su cui verranno fatti gli interventi, in cui rientrano anche familiari e cointestatari.
PERIODO E INTERVENTI POSSIBILI
Il periodo d’effetto va dal 1 Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021 e il beneficio è previsto per interventi come:
Isolamento termico delle superfici, per almeno il 25% della superficie totale (cappotto termico);
Sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione;
Installazione impianti fotovoltaici;
Installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.
OPPORTUNITA’ PER CHI?
Senza dubbio per coloro i quali avevano pianificato di effettuare interventi programmati che rientrano in quelli già enunciati ma anche e forse soprattutto, per intermediari finanziari come banche e assicurazioni o le stesse imprese realizzatrici o fornitrici a causa della possibilità di “Cessione del credito fiscale” tramite il quale il privato committente sopporterà il lavoro, senza sborsare neanche un centesimo! Il metodo di pagamento sarà, ovviamente, il bonifico bancario o postale!
REQUISITI E TEMPISTICHE
Si dovranno necessariamente migliorare le prestazioni energetiche dell’immobile di almeno 2 Classi, quindi, significa che dovremmo farcelo accertare dall’impresa prima dei lavori, mediante l’effettuazione dell’APE (Atteststazione Prestazione Energetica) ovviamente a nostro carico. Oltre a ciò ci servirà certificazione probatoria prevista come la Dichiarazione di conformità, rilasciata dal Direttore dei lavori o da tecnico abilitato e la Scheda informativa sugli interventi realizzati.
Infine,il credito d’imposta sarà erogato in 5 anni e non, come al solito, in 10.
Che dire, una bella occasione per rifare il lastrico solare, la veranda, cambiare la caldaia, ecc.
Spero di esserti stato utile, ti consiglio di contattare quanto prima i tuoi consulenti per avviare l’iter in quanto ci sarà una vera e propria ressa verso le imprese pronte…al “Rilancio”!
Ti lascio augurandoti una buona e fruttuosa lettura! Ti attendiamo anche sulla nostra nuova pagina Facebook, per aggiornamenti sull’argomento, ovviamente “Bitcoin Superstar“.
Tony Locorriere
“Le menti mediocri condannano abitualmente tutto ciò che è oltre la loro portata”.
– Riproduzione riservata da diritti –
Disclaimer:
Questo articolo viene diffuso a solo scopo didattico e NON può essere considerato sollecitazione all’investimento. Il sito web non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate. Ti esorto a contattare il tuo personal banker per concordare un piano secondo le tue propensioni al rischio. Grazie!
Qualora tu abbia letto il mio libro internazionale, di cui in copertina in alto, sapresti che il settore immobiliare è una delle massime aspirazioni per ogni business man, grazie alle sue molteplici e variegate possibilità di guadagno.
Personalmente, siam partiti con l’investimento immobiliare per generare delle ottime rendite mensili, per poi esserci resi conto che non vi fosse tutta questa capacità di guadagno, al netto delle spese annue. Solo tramite l’esperienza personale, abbiamo spostato il tiro sul trading immobiliare,il quale prevede l’acquisto di immobili al 40-50% del valore commerciale tramite diverse modalità (aste, saldo e stralcio, acquisto del credito e mercato libero), per poi ristrutturare e rivendere, capitalizzando notevoli gain con poche operazioni.
Va da se che per cogliere le occasioni vere del mercato bisognerebbe avere acuite capacità di analisi del prezzo in base alla zona in cui è situato l’immobile. Questo articolo verte sulla più importante delle capacità: l’attribuzione più reale possibile del valore al metro quadrato (Mq) di un qualsiasi immobile in una determinata zona geografica.
Infatti, il valore di un immobile è determinato dal prezzo al Mq moltiplicato i Mq totali. Noi procediamo col fare questa stima ancora, prima di comparare le diverse opportunità. Se tale valore, riferito si ad un immobile X, è almeno la metà rispetto al valore medio di mercato, allora tale immobile rientrerà di diritto tra quelli degni di nota sui nostri form.
Per tale motivo è importante sapere come calcolare sia il prezzo medio al metro quadro in una zona, sia quello dell’immobile sotto la lente.
COS’E’ DAVVERO IMPORTANTE SAPERE?
Avrai compreso che trattasi del più importante parametro di riferimento. Se non vi è convenienza nell’operazione è inutile continuare a perder tempo. Sarebbe stupido ricordarti che ogni zona in ogni città ha prezzi al Mq anche molto differenti tra essi. Per questo ogni membro analista del nostro gruppo segue una propria zona di competenza e compila propri format di analisi riferiti ognuno ad una zona di riferimento. Consigliamo di dividere la tua area di riferimento secondo la ripartizione dell’Agenzia delle Entrate, in quadranti, semplicemente scaricando la fantastica, intuitiva e gratuita App: OMI Mobile.
Altri fattori che concorrono a determinare il prezzo medio al Mq nella zona x, saranno molteplici come grandezza dell’abitazione, condizioni dello stabile, condizioni degli interni, piano, accessori, ecc. All’inizio sarà un pò difficile capire e discriminare tutte queste caratteristiche ma con l’aiuto di qualcuno che opera già nel settore, le nubi si diraderanno magicamente.
COME SI POTREBBE CALCOLARE?
Capirai che abbiamo investito molte risorse per pervenire ad un metodo facile per setacciare in qualche minuto, diverse opportunità. Tale sistema è incorporato in un nostro foglio di calcolo che non allegherò ma che spiegherò sinteticamente.
In breve, vi sono due sistemi per discriminare l’enorme offerta che è sul mercato: una speditiva ed una professionale. La speditiva consiste nell’andare nel sito borsinoimmobiliare.it, inserire i dati noti dell’immobile et voilà, avrai una quotazione al Mq, abbastanza attagliata, in meno di due minuti.
UN CALCOLO PROFESSIONALE!
Questi, invece, è un tantino più complessa ma ovviamente molto più accurata. Consiste nel creare un foglio di calcolo in Excel dal quale dovrà essere desumibile un valore medio di almeno altri cinque valori rilevati da imponenti e affidabili osservatori immobiliari. Mi spiego meglio. Nel primo riquadro inserirai i valori del quadrante di riferimento tratto da OMI, nel secondo inserirai quello del Borsino Immobiliare di cui sopra, nel terzo inserirai il dato evidenziato dopo inserimento delle specifiche tratte dall’App o sito REquot.com, nella quarta potrai inserire una media dei valori al Mq di appartamenti simili tratti da agenzie di zona e infine, nel quinto inserirai i valori medi di almeno 10 appartamenti con le stesse caratteristiche e tratti da portali popolari come Immobiliare.it, Idealista.com, Casa.it . Anche in quest’ultimo caso ci avvarremo di un mini foglio di calcolo nel quale inseriremo valori come prezzo abitazione / Mq = Prezzo al Mq, e poi una media aritmetica finale dei 10 valori. Una volta inseriti i cinque valori medi, avrai automaticamente il valore medio di riferimento nella zona, che potrai utilizzare per circa sei mesi dalla data di realizzazione.
Sembra difficile? Non lo è! Come in tutto, ci vuole passione e pratica. Pensa alla ricompensa che ne potrai trarre e la motivazione ti arriverà in automatico (smile)! È così possibile definire con esattezza il prezzo al Mq e permettere a chi desidera investire o semplicemente comprare, di avere un quadro preciso della situazione.
TI REGALIAMO UN UTILE “PASSO DOPO PASSO”
Vista e considerata l’importanza di tale considerazione, vorrei evidenziare nuovamente che il valore di un metro quadro non definisce in toto il prezzo finale di un immobile ma è certamente la prima scrematura da compiere in caso di grande offerta del mercato.
Il più grande problema che avvolge colui il quale sta compiendo i primi passi è inerente a domande tipo: Come devo procedere? Come iniziare? Ti voglio aiutare, illustrandoti un pratico “Step by Step” da seguire in maniera semplice e concreta.
Individua zone in cui insistono più operazioni, perchè probabilmente più facile vendere!
Analizza e calcola i valori immobiliari medi al Mq nella zona (secondo lo schema)!
Procedi con il compilare il form limitandoti al valore.
Se la “differenza col valore reale” è di almeno il 50-60%, approfondisci la perizia (se asta) o i documenti ed inserisci gli altri dati fino a completare l’analisi.
Colora le operazioni migliori, da seguire!
Crea una tabella per ogni zona e non cancellare le operazioni passate perchè potrebbero tornare con prezzo più appetibile e avremo già una stima per procedere!
Lavoriamo e completiamo solo le pratiche migliori, scegliendo la migliore!
Passiamo al CONTO ECONOMICO, simulando il ROI e ROE e calcolandone il profitto!
Bisognerà saper calcolare la corretta metratura commerciale, sapendo abbinare alle informazioni tecniche la giusta sensibilità professionale! Ripeto, non avventurati da solo ma fatti aiutare da un team di persone affiatate o da una persona che lo fa di mestiere perchè la insidie sono dietro l’angolo e bisogna conoscerle tutte per poterle fronteggiare adeguatamente.
Spero di esser stato utile ancora una volta! Fammi sapere cosa ne pensi, commentando o chiedendo informazioni e ti rimandiamo al prossimo articolo!
Grazie per l’attenzione! Tony Locorriere
“Il miglior invstimento? La conoscenza efficace!”
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NON sono un promotore finanziario e non posso, per legge, consigliarti degli assets o come investire nel 2020. Sono, come te, un fruitore di servizi, sono dalla tua stessa parte e posso però parlare di ciò che farò io; posso chiederti di prendere appunti e poi di rivolgerti al tuo intermediario il quale è pagato per fare questo determinato genere di attività!
Prima di iniziare a leggere questo articolo, ti chiederei di cercare il mio articolo di un anno fa, con lo stesso titolo, per saggiare i miei consigli dell’anno scorso, le mie competenze e constatare il valore aggiunto che ho donato a coloro che mi seguono! Grazie…
PRIMO CONSIGLIO!
Come insegno nei miei libri, per aver la percezione di quanto hai guadagnato in un anno, gli ultimi giorni di Dicembre (meglio se dopo Natale) dovresti procedere a monetizzare i gains ottenuti in tutti gli assets che compongono il tuo portafogli globale.
Una volta azzerati i guadagni cioè dopo aver venduto le quote in gain in tutti gli strumenti consigliati, come FCI (Fondi Comuni di Investimento), ETF, Obbligazioni, Azioni, quote speculative (Forex, Cryptovalute, ecc.), avrai a disposizione nuova liquidità e finalmente ti potrai porre la fatidica domanda: come e dove ripartirli ora?
INVESTIRE NEL 2020
Se, come me, segui i mercati, sai che dai Bond alle azioni, il 2019 è stato un anno da Record. Nuovi massimi su diversi indici, specie quello preventivato su MSCI World balzato alle stelle con un ottimo +26% ad oltre 1800 punti. Lo S&P500 è salito del 30% a più di 3200 punti. Anche in Europa, l’Eurostoxx è tornato ai massimi del 2015, Piazza Affari è tornata sui 24000 punti (tra le migliori Hera, Intesa, Zignago, Marr e B.ca Generali) e il DAX di Francoforte è vicinissimo al max storico.
Record anche per gli obbligazionari grazie all’atteggiamento espansivo delle Banche Centrali. Anche l’Eurolibor, il tasso interbancario più conosciuto dai sottoscrittori di mutui, favorisce gli acquisti immobiliari perché ha andamento negativo ormai da mesi.
Parlando poi di speculazione a noi cara, le cryptovalute hanno avuto andamento controverso mentre la vera superstar, sua Maestà il bitcoin è balzato in alto del 100% circa attestandosi a 7400$, rispetto ai 3500$ della chiusura 2018. Per l’anno in arrivo prevediamo la vera è propria consacrazione delle cryptovalute con il bitcoin che spaventerà i mercati con escursioni a 3 cifre!
Facciamoci una prima domanda: converrebbe investire in mercati che hanno avuto questo genere di escalation? La mia risposta è decisamente “NO”! Io preferisco posizionarmi su assets più “a buon mercato”, memore del mio celebre motto, che recita::
“Ti vuoi arricchire? Investi quando gli altri hanno le mani nei capelli!”.
Comincia a sondare con il tuo promotore finanziario, quali sono i mercati più depressi da anni, con fondamentali buoni! Cerca soluzioni, non immobilizzare il patrimonio perché così i tuoi soldi non creeranno altri “chicchi di grano” da piantare.
LE CONSIDERAZIONI DA TENERE A MENTE!
Oltre le sei leggi della finanza declamate in “Risparmio Accantono Investo Guadagno”, ci sono delle norme non scritte che nel tempo, la statistica ha avvalorato:
nel lungo periodo, i mercati azionari, altalenando negli anni, offrono rendimenti superiori agli obbligazionari e alla liquidità. Se acquisterai azioni o panieri di azioni quando il loro prezzo è depresso, allora le capacità di guadagno saranno enormi nel tempo! Anche acquistando azioni “pure” e di qualità come Amazon, Apple, Google sui forti ribassi potrai cavalcare le risalite con buone soddisfazioni.
Il rischio è inversamente proporzionale alla capacità di investimento dell’asset: strumenti più rischiosi pretendono meno capitale e viceversa. Mi spiego meglio. A fronte di un alto investimento, dovremo prediligere strumenti a basso rischio e viceversa. Se l’investimento dovesse essere speculativo, cioè molto rischioso, dovrai devolvere a quel assets una minima percentuale del tuo patrimonio!
Adattare il portafogli alle proprie propensioni al rischio, diversificando opportunamente tra Liquidità (L), Obbligazioni (O), Azioni (A), Immobiliare (I), Commodities (C) e Speculazione (S)! Se sei un tipo prudente, componi il tuo portafogli (asset allocation) con 20% L, 50% O, 20% A, 10% I. Se sei un tipo bilanciato, opta per 20% L, 40% O, 20% A, 10% I e 10% C. Infine, se sei un tipo dinamico, opta per 20% L, 30% O, 25% A, 10% I e 10% C e 5% S. Fai la tua scelta!
SUGGERIMENTI DISTINTI PER MERCATI
A questo punto, secondo i miei predetti famosi pilastri, vorrei esternare dei consigli per permetterti di avere più chiara la situazione futura! Non dimenticare però che sono solo consigli di cui dovrai parlare con il tuo personal banker, ok?
Obbligazioni
Come già detto, le politiche monetarie espansionistiche di Trump e la FED (sempre se rimarrà Presidente dopo il processo), potrebbe richiamare ancora grossi capitali e rendere così i bond governativi ancora più interessanti in una nazione con alcun problema di insolvenza. Si prediligano gli ETF !
Azioni
Dopo le abbuffate del 2019, è veramente difficile consigliare azioni che possano mantenere performance come quelle del 2019. Si prediligano azioni di provata “qualità” con ottimi dividendi, come Kraft Heinz (Div. 4,9%), General Motors (Div.4%), Philips 66 (Div. 4%), Intesa (Div. 8,6%), Azimut (Div. 6,6%), Eni (Div. 6,1%), ecc. Altri dati sono reperibili su “Borsa italiana”.
Le azioni ad alto dividendo hanno un rischio inferiore grazie al fatto che lo stesso dividendo, attutisce eventuali perdite in conto capitale. Andrebbero seguite e acquistate durante crolli di prezzo “tecnici” e non strutturali, come ti potrà consigliare il tuo broker!
Globalmente, per abbattere il rischio, consiglierei ETF azionari in settori ad alta crescita, MSCI World, Bric, emergenti e commercio online. In UE in Maggio ci saranno le elezioni ed il clima sembra davvero indeciso, con lieve propensione ai movimenti riformatori sul modello dell’italiano e quindi dove è incertezza, l’investitore scappa! Senza parlare poi, della fine del QE da parte della BCE che farà lo stesso effetto dei consumatori di sostanze stupefacenti in assenza di esse!
Immobiliare
Il mercato italiano è ancora dormiente con segni di ripresa solo nei grandi agglomerati urbani. Ma si tenga in considerazione che i tassi dei mutui sono davvero bassi e ciò indica che questo asset potrebbe rappresentare una vera grande opportunità d’investimento qualora tu non sia già proprietario di una prima casa da “mettere a reddito”. Ti invito ad esplorare la pagina dedicata all’interno di questo portale, nella sezione “Investimento”. Consiglio, su tutto, ETF e Equity Crowdfunding che investono nel mercato UE o italiano.
Materie prime
L’ETF sul gold è stato uno dei pochi assets in negativo al termine del 2018, consigliato a Dicembre scorso ed ha realizzato ben 20%. Sono certo che l’accumulo su tale materia prima, possa dare soddisfazioni anche nel 2020 perché considerato ancora come uno dei migliori “beni rifugio” e si sa che quando arriva la burrasca tutti cercano beni del genere. Occhio anche al petrolio, abbastanza giù come quotazioni.
Speculazione
I progetti planetari basati su blockchain e crypto, sono talmente tanti che francamente è impensabile che le valute virtuali non vengano impiegate in numerosi altri settori.
Molti analisti o pseudo tali (anche se non so proprio come facciano a prevedere il futuro in un mercato così piccolo!) prevedono che nel 2020 il BTC riuscirà a riportarsi sopra i max assoluti, a 20.000$. Io sono d’accordo perchè oltre l’halving, rammento al pubblico che il 2020 sarà l’anno delle olimpiadi nel primo paese al mondo che ha dato “corso legale” al bitcoin, il Giappone, e quindi sarà davvero una celebrazione mondiale di sua maestà, il re delle crypto!
CONCLUSIONI!
Se non sei un mio lettore, me ne dispiace! Nei miei libri cerco di infondere sempre tutte quelle conoscenze che avrei voluto leggere durante la mia adolescenza ma che (Haimè!) non ho mai trovato. Chiamarli libri è francamente riduttivo, sono dei veri e propri “percorsi di crescita”!
Torniamo a noi e vediamo quali potrebbero essere i rischi d’investimento per il 2020:
Azioni troppo gonfie in una congiuntura economica mondiale vicina al collasso;
Impeachment di Trump e votazioni USA;
la guerra commerciale tra USA e resto del Mondo che bene non fa ai mercati;
Allarme rallentamento e possibile recessione USA e mondiale;
Il demone Lagarde alla guida della BCE al posto di Draghi;
La Brexit ed i paesi europei che vorranno emularla;
La crisi del petrolio;
La caduta del Governo italiano e eventuali strascichi;
Ciclicità dei mercati finanziari, sfavorevole!
Appare ovvio che l’idea di continuare ad accumulare piccole porzioni di capitale, tipo Piano di Accumulo, in bitcoin e crypto, certamente è una buona idea, specie se ciò viene effettuato quando il prezzo è depresso.
Un ulteriore e grande consiglio è quello di non rimanere trincerato ai soli strumenti finanziari perchè la fuori vi sono una miriade di altre opportunità che potrebbero concedere delle ottime rendite che sinteticamente condivido tramite una mia simpatica infografica:
Sono certo di esser stato utile ancora una volta! Commenta pure per informazioni o per farmi capire cosa ne pensi e ti rimandiamo al prossimo articolo! Un grande abbraccio e work hard: lavora duro perché se non lavori duro non arriverai mai una mazza!
Ti attendo su Amazon, per ricordarti che il miglior investimento in assoluto è quello in conoscenza ed un buon inizio potrebbe essere quello di reperire i miei Bestseller, cliccando qui! per scaricare GRATIS i primi capitoli. Tony Locorriere
Nel momento in cui il tuo progetto scritto, ti impone di passare finalmente all’azione, si decide di aprire, un’attività comune (o no) a più persone, e sarà allora necessario scegliere la tipologia di Società più adatta alle proprie esigenze. Gli aspetti da valutare, sono molteplici e da subito potrebbe essere utile farsi consigliare dal proprio consulente di fiducia per comprendere il perché di una Società, quali sono le varie tipologie, come sceglierne una e come, eventualmente, aprirne!
PERCHE’ UNA SOCIETA’
La definizione di “Società” si trova nell’art. 2247 del codice civile, secondo cui è il contratto tramite il quale due o più persone conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica, allo scopo di dividerne gli utili. L’ordinamento italiano distingue poi tra Società, consorzi ed associazioni. Esistono differenti tipi di Società e quindi, facciamo un pò di chiarezza.
Non hanno personalità giuridica. Questo significa che delle obbligazioni della società rispondono anche i soci, salvo nei casi previsti dalla legge. Tra le società di persone rientrano:
–S.s. – Società semplice, che non può svolgere attività commerciale, ma solo attività agricole.
–S.n.c. – Società in nome collettivo, è quella generalmente più utilizzata per attività le piccole attività commerciali e specie quelle artigianali. In essa, ogni socio ha responsabilità illimitata e solidale per le obbligazioni sociali, ovvero ogni singolo socio risponde verso i creditori con tutti i beni, anche quelli personali. Presenta costi di gestione e di avvio ridotti, una tassazione basata sulla partecipazione all’utile (tassazione per trasparenza), sconta solo l’IRAP e ha costi di chiusura ridotti. Sono previsti contributi INPS fissi dovuti da ogni socio.
–S.a.s. – Società in accomandita semplice, qui ci deve essere almeno un socio che è amministratore della società (accomandatario) con responsabilità illimitata e solidale e almeno un socio accomandante che risponde solo per il capitale immesso nella società stessa. Presenta costi di gestione e di avvio ridotti, tassazione per trasparenza, sconta solo IRAP, costi di chiusura ridotti e contributi INPS fissi dovuti da ogni socio “lavoratore”.
Società di capitali
Hanno personalità giuridica, quindi delle obbligazioni della società risponde solo la società e non i soci, sempre salvo le eccezioni previste dalla legge. In Italia esistono le seguenti tipologie:
–S.p.A. – Società per azioni
–S.a.p.a. – Società in accomandita per azioni
–S.r.l. – Società a responsabilità limitata, è la più utilizzata, perchè permette di separare i patrimoni dei singoli soci dal patrimonio della società stessa. Secondo noi, in Italia, è il modello più degno di nota, più flessibile e quindi lo svilupperemo nel prossimo paragrafo.
–S.r.l. innovativa, riservata alle startup innovative, introdotta dal 2016, può essere interamente inoltrata online utilizzando un modello digitale apposito. E’ esente da alcune tipologie di tassazione e per accedere a particolari strumenti, deve rispettare alcuni requisiti come avere oggetto sociale esclusivo o prevalente lo sviluppo, produzione e commercializzazione di prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico.
–S.r.ls. – Società a responsabilità limitata semplificata, nuovo modello societario che va ad eliminare i costi notarili e alcuni diritti e bolli per la costituzione, presentando quindi costi ridotti e offrendo la possibilità di versare anche solo un euro di capitale. Possibile costituirla anche con un unico socio e costi di gestione, liquidazione/chiusura/variazione rimangono elevati e prevede diversi vincoli. Ad esempio non è possibile conferire un capitale sociale maggiore di 9.999€, lo statuto standard è limitato e non modificabile, ecc. Questi ed altri limiti, non permettono a un gran numero di SRL Semplificate, la successiva conversione in SRL e per tali ragioni, è una tipologia sconsigliata dai più.
Infine, le società di capitali possono svolgere, attraverso la costituzione di consorzi, anche attività consortile. Anche le società di cooperative, essendo società a capitale variabile con scopo mutualistico, hanno personalità giuridica.
PERCHÉ’ SCEGLIERE UNA SRL?
Quando si decide di avviare una nuova impresa, il primo dubbio che attanaglia i futuri imprenditori riguarda la forma giuridica per la quale optare. Questa importante scelta viene influenzata necessariamente da svariati fattori e previsioni sul futuro dell’attività, come la responsabilità patrimoniale, il possibile volumi d’affari, le prospettive di crescita, la papabile compagine societaria e il “vincolante” parere del professionista competente, sia esso un notaio o un commercialista.
Questo tipo di società è un regime adatto alle attività medio piccole ma con buone prospettive di crescita è, soprattutto, per quelle attività che richiedono un piccolo investimento iniziale rappresentato dal capitale sociale, come ad esempio l’apertura di un negozio, oppure un’attività online, ecc.
L’amministrazione della società può essere affidata ad un solo soggetto (amministratore unico) o a più soggetti anche non soci (cda) ma, ovviamente anche tutti i soci hanno la possibilità di essere nominati amministratori e firmare in modo congiunto o disgiunto obbligazioni per impegnare la società.
Per ciò che concerne la scelta, di solito (fai anche te il test), è proprio il professionista a cui ci si rivolge a propendere verso la costituzione di società di persone, certamente molto più semplice da gestire e allettante per il cliente, grazie anche ai minori adempimenti contabili e ai minori costi di costituzione e gestione.
Imprenditori che hanno voglia di svilupparsi concretamente, la SRL è la soluzione più indicata e ,alla lunga, anche quella che consente di pagare meno tasse.
Per quanto concerne le spese di costituzione, il versamento di un capitale sociale minimo obbligatorio, il regime contabile e fiscale, la situazione è sinteticamente la seguente:
la Ditta individuale costa indicativamente 350€ e non prevede il versamento di un capitale sociale minimo;
la Società di persone costa indicativamente 2.000€;
la SRL semplificata costa indicativamente 500€ e prevede il versamento di un capitale sociale minimo di 1 €.
Invece, aprire una SRL ordinaria, costa indicativamente circa 2.500€ e prevede il versamento obbligatorio di un capitale sociale minimo di 10.000€ da depositare al momento della costituzione, deve essere sottoposta necessariamente al regime contabile ordinario e i costi di gestione, sono più alti.
Vi sarà anche l’obbligo di redazione e deposito presso la Camera di Commercio della provincia di appartenenza dell’impresa del bilancio cee, ovvero il documento in cui verranno esposti gli utili o le perdite d’esercizio e il patrimonio dell’impresa.
Gli utili saranno tassati per competenza quindi indipendentemente dall’effettivo incasso dei proventi fatturati e possono essere distribuiti soltanto dopo l’approvazione del bilancio (aprile di ogni anno), da parte dell’assemblea dei soci. Sarà soggetta a imposte sui redditi come IRES al 24% sull’utile di esercizio e IRAP al 3,9% sull’utile di esercizio. I soci, sui dividendi, pagheranno un’imposta sostitutiva del 26% se soci a partecipazione non qualificata (con quota di capitale sociale inferiore al 25%) e IRPEF sul 58,14% di quanto percepito che andrà a sommarsi con gli altri redditi percepiti dal socio se socio a partecipazione qualificata (con quota di capitale sociale superiori al 25%); infine, i soci operativi pagheranno anche l’INPS al 23,5% sulla quota di utile dell’impresa. Che dire, siamo in Italia! Senza parlare poi dei vari acconti sugli introiti ancora da percepire per l’anno dopo!
COME COSTITUIRE UNA SRL
La costituzione avvenire tramite Atto pubblicocostitutivo da stipularsi da un notaio che avrà l’onere di registrare l’atto ed iscrivere la nuova società al Registro delle Imprese del territorio di competenza. Alla base di una SRL, oltre all’Atto costitutivo, vi è lo Statuto sociale, contenente determinati elementi come l’Oggetto sociale, il capitale sociale, i soci, gli amministratori e le clausole accessorie a seconda di quelle che saranno le richieste e le esigenze dei soci.
Alla costituzione, la società dovrà ovviamente avere:
una sua partita IVA che verrà rilasciata al momento dell’iscrizione nel Registro Imprese;
iscrizione INPS e INAIL.
Per le tempistiche, potrebbero essere necessari da un paio di giorni a massimo una settimana, dipendentemente dai professionisti a cui ci si affida.
QUALI SONO I COSTI TOTALI?
Ti piacerebbe avviare un’attività commerciale? Oltre le spese di costituzione appena visti, vorresti conoscere quante tasse dovrai pagare all’anno, orientativamente? Eccoti accontentato:
Attività con reddito lordo di circa 50.000€
Irpef saldo 13.235€
Irpef acconto 5.241€
Addizionale regionale 956€
Addizionale comunale 236€
Addizionale com. acc. 71€
Camera di Commercio 53€
Irap 1689€
Irap acconto 797€
INPS 7191€
INPS acconto 3779€
TOTALE DA PAGARE 33.248 = Impressionante Tax Rate del 64,5%
Senza aver conteggiato:
La gestione dell’infrastruttura (ristrutturazione, arredi, affitti pluriennali, costi gravosi delle utenze e d’ufficio, multe, ecc.)
La gestione del personale (contratti, malattie, gestazioni, ferie, buste paga, ecc.)
L’acquisto merce e le giacenze invendute
Il rischio intrinseco all’attività
Imprevisti …
Secondo un mio modesto punto di vista, chi apre un’impresa in Italia è un eroe perché di “impresa” davvero si tratta! Inoltre, ti starai chiedendo: vii sono dei sistemi che potrebbero evitarmi tutta questa serie di esborsi per proiettarci comunque nel mondo dell’imprenditoria? Certo che ve ne sono! Rimani sintonizzato con uno dei miei canali (questo incluso) e li condividerò pian piano!
Spero di averti dato tutte le informazioni che cercavi. Tieniti forte perché nel prossimo articolo scopriremo le differenze tra una SRL ed una LTD di Diritto inglese, perché se la società va che una bomba, allora penserei di trasferirmi dove il lavoratore, l’imprenditore è visto come una risorsa e non come un limone da spremere!
Un grande abbraccio e work hard: lavora duro perché se non lavori duro non arriverai mai una mazza!
Commenta pure per farmi capire cosa ne pensi e ti rimandiamo al prossimo articolo!
Grazie per l’attenzione! Tony Locorriere
Ti attendo su Amazon, per i miei Bestseller, digitando il mo nome o cliccando qui!
NON sono un promotore finanziario e non posso, per legge, consigliarvi degli assets dove investire. Sono, come te, un fruitore di servizi, sono dalla tua stessa parte e posso però parlare di ciò che farò io, posso chiederti di prendere appunti e poi di rivolgerti al tuo intermediario il quale è pagato per fare questo determinato genere di attività!
Investire nel 2019
Come insegno nei miei libri, per aver la percezione di quanto hai guadagnato in un anno, gli ultimi giorni di Dicembre (meglio se dopo Natale) devi procedere a monetizzare i gain ottenuti in tutti gli assets che compongono il tuo portafogli globale.
Una volta azzerati i guadagni cioè dopo aver venduto le quote in gain in tutti gli strumenti che ho insegnato ad utilizzare, come FCI (Fondi Comuni di Investimento), ETF, Obbligazioni, Azioni, quote speculative (Forex, Cryptovalute, ecc.), avrai a disposizione nuova liquidità e finalmente ti potrai porre la fatidica domanda: dove investirò nel 2019?
Se, come me, segui i mercati, sai che la congiuntura è molto particolare! Ad esempio, gli azionari dopo esser saliti per dieci anni, iniziano a tentennare (vedasi il Nasdaq). Anche le obbligazioni come i sicuri BTP e High Yield, stanno tingendosi di color rosso. Senza parlare delle cryptovalute che hanno assistito ad un vero è proprio bagno di sangue nel 2018. Tutte questa incertezza nei mercati globali provoca forti dubbi anche negli investimenti portando chiunque ad un vero e proprio immobilismo della liquidità. Questa non è una soluzione, è paura dei mercati! Non dimenticare mai:
“Ti vuoi arricchire? Investi quando gli altri hanno le mani nei capelli!”.
Comincia a sondare con il tuo promotore finanziario, quali sono i mercati più depressi da anni, con fondamentali buoni! Cerca soluzioni, non immobilizzare il parimonio perchè così i tuoi soldi non creeranno altri “chicchi di grano” da piantare successivamente.
Quali soluzioni nell’incertezza?
Oltre le sei leggi della finanza declamate in “Risparmio Accantono Investo Guadagno”, ci sono delle norme non scritte che nel tempo, la statistica ha avvalorato:
nel lungo periodo, i mercati azionari, altalenando negli anni, offrono rendimenti superiori agli obbligazionari e alla liquidità. Se acquisterai azioni o panieri di azioni quando il loro prezzo è depresso, allora le capacità di guadagno saranno enormi nel tempo! Anche acquistando azioni “pure” come Amazon, Apple, Google sui forti ribassi potrai cavalcare le risalite con buone soddisfazioni.
Il rischio è inversamente proporzionale alla capacità di investimento dell’asset: strumenti più rischiosi pretendono meno capitale e viceversa.Mi spiego meglio. A fronte di un alto investimento, dovremo prediligere strumenti a basso rischio e viceversa. Se l’investimento dovesse essere speculativo, cioè molto rischioso, dovrai devolvere a quel assets una minima percentuale del tuo patrimonio!
Adattare il portafogli alle proprie propensioni al rischio, diversificando opportunamente tra Liquidità (L), Obbligazioni (O), Azioni (A), Immobiliare (I), Commodities (C) e Speculazione (S)! Se sei un tipo prudente, componi il tuo portafogli (asset allocation) con 20% L, 50% O, 20% A, 10% I. Se sei un tipo bilanciato, opta per 20% L, 40% O, 20% A, 10% I e 10% C. Infine, se sei un tipo dinamico, opta per 20% L, 30% O, 25% A, 10% I e 10% C e 5% S. Fai la tua scelta!
A questo punto ti vorrei dare dei suggerimenti distinti per mercati, secondo i miei predetti famosi pilastri, per permetterti di avere più chiara la situazione! Non dimenticare però che sono solo consigli di cui dovrai parlare con il tuo personal banker, ok? Bene, partiamo con consapevolezza, vediamo come hanno chiuso i mercati nel 2018:
Si ringrazia “LeFonti”
Obbligazioni
Come già detto, i BTP e HY sono in sofferenza e quindi evidenziamo che le obbligazioni societarie potrebbero concedere maggiori gain rispetto ai bond governativi (soggetti anche a rischio default). Attenzione al rialzo dei tassi USA perchè potrebbe richiamare grossi capitali e rendere così i bond governativi più interessanti in una nazione con alcun problema di insolvenza. Si prediligano gli ETF.
Azioni
Dopo le abbuffate degli anni addietro, si iniziano a vedere i primi rallentamenti internazionali. Questo è del tutto fisiologico e guai se non avvenisse periodicamente! Globalmente, per abbattere il rischio, consiglierei ETF azionari in settori ad alta crescita, MSCI World, Bric, emergenti e commercio online. In UE in Maggio ci saranno le elezioni ed il clima sembra davvero indeciso, con lieve propensione ai movimenti riformatori sul modello dell’italiano e quindi dove è incertezza, l’investitore scappa! Senza parlare poi, della fine del QE da parte della BCE che farà lo stesso effetto dei consumatori di sostanze stupefacenti in assenza di esse!
Immobiliare
Il mercato italiano non da segni di ripresa ormai da anni, i mutui sono davvero bassi e ciò indica che questo asset potrebbe rappresentare una vera grande opportunità d’investimento qualora tu non sia già proprietario di una prima casa da “mettere a reddito”. Ti invito ad esplorare la pagina dedicata all’interno del mio portale nella sezione “Investimento”. Consiglio ETFche investono nel mercato USA o pensare di iniziare un accumulo sul mercato UE o italiano.
Materie prime
L’ETF sul gold è stato uno dei pochi assets in negativo al termine del 2018. Sono speranzoso che l’accumulo su tale materia prima, possa dare soddisfazioni perchè considerato ancora come uno dei migliori “beni rifugio” e si sa che quando arriva la burrasca tutti vanno in cerca appunto di rifugi sicuri.
Speculazione
Tratterò solo le cryptovalute per ciò che concerne la speculazione fine a se stessa! Archiviamo un 2018 da rimuovere dalla storia che ha visto il bitcoin passare da una quotazione a ridosso dei 20.000 Usd (Dic.2017), sperimentando un nuovo minimo storico a 3.120 USD per fermarsi alla fine dell’anno nei paraggi di 4.000.
Le previsioni crypto 2019 sono rosee?
Francamente sono numerosi i developers di un certo calibro, dirigenti di spicco e miners rinomati che si sono spinti a dichiarare che il futuro crypto sarà legato all’abbandono graduale del suo appeal speculativo, grazie a una più limpida chiarezza normativa per la successiva fase di adozione globale. Molti pensano che sarà difficile denaturare le crypto dalla loro vera essenza ma noi crediamo fermamente che la loro sopravvivenza passi da un vero e proprio compromesso istituzionale per creare i presupposti di un mercato meno volatile e più stabile.
Tutte previsioni positive? Ovviamente no! Molti analisti o pseudo tali (anche se non so proprio come facciano a prevedere il futuro in un mercato così piccolo!) prevedono che il BTC non riuscirà a riportarsi sopra i 5.000 Usd.
I progetti planetari basati su blockchain e crypto, sono talmente tanti che francamente è impensabile che le valute virtuali non vengano impiegate in numerosi altri settori.
La speculazione non si abbatte solo tramite norme apposite ma un mercato qualsiasi ha le sue leggi e coloro che le applicano sono proprio quegli istituzionali che chiamiamo Megalodonti, che insieme ai grossi sviluppatori sono capaci di acquistare o vendere migliaia di BTC in pochi minuti determinandone uno dei problemi più grandi: la scalabilità. Essa non è altro che la grossa quantità di valuta detenuta in poche avide mani che di concerto, fanno scendere e salire il prezzo delle valute come se fossero sulle montagne russe.
Conclusioni!
Insomma, gli esperti sono divisi ma le cose certe, lapalissiane sono che:
-le valute digitali vogliono finire di esser trattate come una “seconda donna”, ma vogliono assurgersi a vera e propria alternativa monetaria come veri e propri asset alla pari dei tradizionali.
-il mercato continua ad essere fortemente attenzionato e monitorato da tutto il mondo finanziario che conta.
Ergo che l’idea di continuare ad accumulare piccole porzioni di capitale, tipo Piano di Accumulo, in bitcoin e crypto, certamente è una buona idea, specie se ciò viene effettuato quando il prezzo è depresso, non credi?
Speriamo di esser stati utili ancora una volta! Commenta pure per farmi capire cosa ne pensi e ti rimandiamo al prossimo articolo! Un grande abbraccio e work hard: lavora duro perché se non lavori duro non arriverai mai una mazza!
Ti auguriamo Buone feste e felice 2019, consapevole di ciò che dovresti effettuare!
Grazie per l’attenzione! Tony Locorriere
Ti attendo su Amazon, per ricordarti che il miglior investimento in assoluto è qullo in conoscenza ed un buon inizio potrebbe essere quello di reperire i miei Bestseller, cliccando qui! per scaricare GRATIS i primi capitoli. Tony Locorriere
Oggi traiamo una bellissima lezione dal mio primo Bestseller su Amazon (qui su in copertina), inerente un problema molto percepito dal trader in erba, o coloro che si definiscono tali. Un qualcosa da cui non si può prescindere che è: la diversificazione del patrimonio!
Prima di approdare al cuore della discussione permettetemi di introdurre un paio di miei pensieri che certamente potranno esservi utili. Questa è una mia citazione abbastanza famosa nei miei canali, nella quale esprimo che:
“l’investimento con il più alto tasso d’interesse è in assoluto:
la conoscenza efficace”!
Siamo ciò che sappiamo e pongo l’attenzione sul fatto che ognuno debba necessariamente formarsi e informarsi perché il mercato è sempre più freneticamente veloce con internet e quindi dobbiamo essere più rapidi per carpire prima degli altri, prima dei competitors, tutta una serie d’opportunità! un’altra frase che mi contraddistingue é:
“se ti vuoi arricchire, devi acquistare quando gli altri
hanno le mani tra i capelli”
Ricorda sempre l’importanza del Timing, cioè quando andare a mercato in un assets tra i fondamentali che tratteremo a breve. Se vuoi cavalcare l’onda dei rialzi devi entrare necessariamente basso! Molti staranno pensando che stia scoprendo l’acqua calda ma (ahimè) tanti altri hanno fatto errori che vanno in contraddizione a questa mia frase e peraltro, non ammetterebbero mai!
Qualora non ti piacesse leggere, ho anche preparato un bel video su questo importantissimo argomento, eccolo qui:
DISCLAIMER
Io NON sono un promotore finanziario e non posso, per legge, consigliarvi degli assets. Sono un fruitore di servizi, sono dalla Vostra stessa parte e posso però parlare di ciò che ho fatto io, posso chiedervi di prendere appunti e poi di rivolgervi al Vostro promotore il quale è pagato dalla vostra Banca per fare questo determinato genere di attività! Vi preannuncio che sarà abbastanza disorientato perché di solito “concede” consigli che la stessa Società, “obbliga” di trasferire al pubblico per raggiungere i cosiddetti obiettivi mensili o “Bonus di produzione”! Sono molto pochi gli italiani dotati di acume finanziario, tutti gli altri preferiscono hobby inutili come il calcio, la playstation, le forme sul divano, Sky mania, ecc.! Dovrai essere tu a proporre ciò che voi, il futuro è il tuo, non farti raggirare indecorosamente con ciò che non conosci! Basta! Prendi appunti!
Il nemico giurato del Trader
Permettimi ora di farti comprendere qual è il vero nemico giurato dell’investitore: è il rischio! Bisogna imparare a diventare amici del rischio utilizzando un metodo profittevole, un sistema, una strategia grazie alla quale potrai andare a braccetto con esso e non vederlo come unità anomala, un mostro da cui scappare continuamente! Sappi di base, che il rischio è inversamente proporzionale alla tipologia ed entità dell’investimento!
Mi spiego meglio. A fronte di un alto investimento, dovremo prediligere strumenti a basso rischio e viceversa. Se l’investimento dovesse essere speculativo, cioè molto rischioso, dovrai devolvere a quel assets una minima percentuale del tuo patrimonio!
La parola d’ordine per gli investitori, i traders e tutti coloro che maneggiano denaro, è: diversificare! Significa distribuire intelligentemente le proprie risorse in settori fondamentali! Eccoli qui e li tratteremo a uno ad uno.
diversifica il patrimonio!
Liquidità
Abbraccia circa un 10-20% del proprio patrimonio. Da molti è vista come una porzione infruttifera, detenuta sui conti correnti che non partecipa alla produzione di gain. Non è assolutamente vero! La liquidità è determinante perché la ritengo essere, un fondo d’emergenza. È quella porzione di patrimonio che aumenta mensilmente grazie alle entrate del Cash-Flow, da cui potrò costantemente attingere per:
Elevare le mie conoscenze acquistando libri, effettuando corsi, ecc.;
Creare un’osmosi periodica naturale verso altri assets;
Entrare repentinamente in assets mancanti, qualora il prezzo diventi basso ed allettante!
Obbligazionari
Detti Bond nelle nazioni anglosassoni, gli concederemo una bella fetta della torta, circa 40-50% perché? Come già spiegato precedentemente, le obbligazioni hanno un rischio molto limitato e non danno grandi percentuali di guadagno, quindi, io vi accantonerò gran parte delle mie risorse. Avrai la possibilità d’acquistare obbligazioni “pure”, altrimenti consiglio maggiormente i Fondi Comuni di Investimento (FCI) o ancor meglio gli Exchange Traded Fund (ETF ), riguardo ai quali ho già effettuato un esauriente video che ti consiglio vivamente di andare a visionare, cliccando qui! Se proprio devo sbottonarmi, il consiglio didattico che mi sentirei di esternare, è quello di attenzionare fondi obbligazionari che investono prioritariamente sugli Stati Uniti, nel lungo termine (75%) e poi nel medio termine (25%).
Azionari
Con questi strumenti, il discorso è quasi identico alle obbligazioni. Io ho destinato circa il 20% del totale e le azioni“pure” io le destinerei a quel profilo di investitore/trader che definisco “avanzati”.Niente paura, anche qui abbiamo FCI e ETF e ne consiglio la frammentazione in base a tipologie geografiche preferendo gli indici mondiali più rinomati, e settori merceologici. Questo 20% l’ho diviso in altri cinque strumenti!
Immobiliare
A questo ambito ho destinato il 10%. Possiamo pensare d’acquistare immobili da affittare (Buy to Rent) ma ci sono formule più moderne come l’affittare per poi subaffittare (Rent to Rent), ecc. Ti rimando alla visione di più informazioni, nella pagina Investo/Immobili. Sinteticamente, l’investimento può essere fisico oppure anche qui abbiamo FCI o ETF. Al momento, prediligo la USA zone al 75% e la UE zone al 25%.
Materie prime
Alle cosiddette commodities, ho attribuito il 10%. Per investimento puro a lungo termine, ho pensato solo al Gold (Oro) per un 50% e l’altro 50% in ETF su acqua, che ritengo essere l’oro del futuro!
Speculazioni
Dovessi andare in banca, il tuo promotore esorcizzerà in tutti i modi questo genere di assets. Ha perfettamente ragione! Come in tutto, molto dipenderà dal tuo livello nozionistico, della serie: se la conosci, non ti uccide! La speculazione è uno strumento ad altissima capacità di guadagno ma anche ad altissima possibilità di perdita! Per tale motivo, gli ho destinato solo un minimo del patrimonio, tra 2-5% max. Quali sono questi strumenti? Beh, sono il Forex, le Opzioni binarie, il Betting ma, al momento, io seguo da vicino bitcoin e le cryptovalute per le quali mi ritengo competente a tal punto d’averci scritto quello che è ancora adesso un Amazon Bestseller: Bitcoin Superstar!
Infine, una ripartizione del genere, negli ultimi anni ha portato al sottoscritto benefici a due cifre senza fare assolutamente nulla. Ciò fa capire che siamo sulla buona strada! Avrei terminato e l’ultimo consiglio che mi permetto di ripeterti è quello d’investire in conoscenza!
Un grande abbraccio e work hard: lavora duro perché se non lavori duro non arriverai mai una mazza!
Speriamo di esser stati utili ancora una volta! Commenta pure per farmi capire cosa ne pensi e ti rimandiamo al prossimo articolo!
Grazie per l’attenzione! Tony Locorriere
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S’intendono quegli affitti (locazioni) da un minimo di tre notti ad un massimo di un anno. Sul suolo nazionale stiamo assistendo ad un vero e proprio boom di richieste, grazie a portali come Airbnb, Tripadvisor, HomeAway e Halldis, sommersi di richieste che spesso non riescono ad essere evase.
Perchè variare filosofia d’affitto, sul breve?
Semplice, per i seguenti motivi:
Moltiplicare le entrate (l’affitto breve riesce a triplicarle);
Al momento non è obbligatoria la registrazione all’agenzia delle Entrate, perché assolvono necessità di tipo turistico-vacanziero per meno di 30 gg. nell’anno, ma è comunque d’obbligo il pagamento delle imposte che ho trattato più avanti nell’articolo;
Mantenere propria la disponibilità dell’immobile nel breve periodo;
Non ci si lega a inquilini per molto tempo;
Notevole richiesta alloggiativa.
I numeri del mercato degli affitti brevi
Prendiamo l’esempio più eclatante: l’affittuario, il “Business Host” su Airbnb. Questo portale, nel solo 2015, ha ricevuto oltre 3 milioni di ospiti. Il trend è UP, in continua crescita. Nel 2016, è salito del 40%. Gli affitti giornalieri devono essere più bassi di Hotel e B&B, altrimenti non ci sarà appeal, non ci sarà richiesta. Dipenderanno:
Dalla città in cui hai l’immobile ed ovviamente saranno più alti nelle città turistiche.
Dalla location e dal tipo di accomodamento che offri, e se più ricercato, potresti chiedere anche fino a 100€ a notte e oltre, che moltiplicati per i giorni del mese, già una sola stanza ti potrebbe rendere più di uno stipendio netto convenzionale.
Cosa ne pensa il fisco?
Vediamo cosa dovrebbe cambiare dal 1° Giugno con la nuova tassazione sul canone di locazione sugli affitti brevi (tassa Airbnb 2017), tratta dalla nuova Manovra di Aprile, qualora dovesse essere approvata in via definitiva.
Per molti finisce la pacchia, perché spunta la tassa che prevedel’obbligo per gli intermediari immobiliari fisici e online che gestiscono le locazioni di appartamenti, case vacanza, ville, anche mediante piattaforme web, di applicare all’atto del pagamento da parte dell’affittuario (“ritenuta alla fonte”), una cedolare secca con aliquota al 21% sul canone di locazione. Di seguito l’intermediario stesso, considerato “sostituto d’imposta”, una volta ricevuto il pagamento, sarà tenuto a riversare all’Erario, la cedolare del 21% e a rilasciare la certificazione fiscale “unica” al proprietario. Se non lo si farà, per l’intermediario sarà prevista una sanzione da 200 a 2.000 Euro.
In virtù di questa norma, i proprietari o gli intermediari, dovranno elevare i costi giornalieri, mantenendo però integra l’appetibilità verso questi alloggi. Per i proprietari o gestori saranno quasi azzerati gli oneri di trasmissione dati, riscossione affitti e pagamento dei corrispettivi fiscali, che dovranno essere devoluti agli intermediari. Bella notizia? Non per tutti, perché con la tassa airbnb, si avrà l’obbligo di far pagare le imposte direttamente agli intermediari, dicendo addio all’evasione fiscale sulle locazioni brevi, premiando così tutti coloro che hanno finora pagato regolarmente e, inoltre, elevando le entrate nelle casse del nostro bistrattato paese, vittima dell’elusione dei troppi furbi.
Attendiamo riscontri ufficiali in merito, ai primi di Giugno 2017.
Per cavalcare il business degli affitti transitori?
Dovresti ovviamente disporre di un immobile al posto giusto, arredato con gusto, organizzato, pulito e seguire questi consigli:
Fai Outsourcing, richiedi cioè opportuna consulenza fiscale competente per capire qual è la strada migliore da percorrere: se sfruttare la tua Società, la tua P.I., richiedere licenza per attività ricettiva non alberghiera come Affittacamere (entro i 12 posti letto) o B&B (max 4 stanze) o Appartamenti per vacanze (max 3 nello stesso territorio comunale). Il professionista dovrebbe conoscere le regolamentazioni delle leggi sul turismo e quindi, consigliarti al meglio sul da farsi.
Una volta individuato il tuo target di riferimento, fai Branding (evidenzia il tuo marchio) per distinguerti dalla concorrenza, costruisci un’efficace “rete mediatica” tramite un sito personale-Google Business e i social Network più diffusi. All’inizio dovrai anche investire in traffico a pagamento con i Facebook e Google Ads. Questo argomento specifico, sarà trattato nel mio prossimo libro, per aiutare centinaia di persone, ad emergere tramite il mio esempio!
Aggregati a persone che offrono gli stessi servizi in modo tale da poter risolvere meglio le varie problematiche che si presenteranno.
Punta sulla qualità e sulle ottimizzazioni della presentazione, dell’igiene, del servizio offerto, delle tariffe e ne sarai ripagato con ottime seguitissime recensioni!
Proteggi le persone ed il tuo business con appropriate assicurazioni, come la responsabilità civile e contro l’incendio, che a fronte di poche centinaia di Euro, concedono notevole serenità non solo psicologica.
Spero anche oggi di esserti stato utile, ti lascio attendendo un tuo commento o una domanda a cui risponderò quanto prima. potrai trovare ulteriori informazioni nell’apposita pagina “IMMOBILIARE” nei “nostri siti”.
Non dimenticare… work hard, informati adeguatamente e lavora duro, perché se non lavori duro non arriverai mai ad una mazza!
Disclaimer: Questo articolo viene diffuso a solo scopo didattico e NON può essere considerato sollecitazione all’investimento. Il sito web non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate, ma ti esorta a contattare il tuo personal banker per concordare un piano secondo le tue propensioni al rischio. Grazie!
La “Crisi economica” è il momento ideale per acquistare un immobile da “mettere a Reddito”, purché sia da acquistare in regime di prima casa. A breve, la riforma del catasto urbano, determinerà un’enorme offerta di case sul mercato e fare dei buoni affari, sarà veramente facile per chi ha “polvere da sparo”. Questo articolo è diretto a coloro che intendono crearsi una rendita, con l’affitto di una nuova unità immobiliare.
Perché una nuova prima casa?
E’ il RE dei beni rifugio, e siccome potrai anche non viverci, è sia un’ottima opportunità di rendita mensile che un paracadute in occasione di risvolti negativi inattesi col tuo coniuge, qualora l’abbia acquistata in regime di “separazione dei beni” ;
L’acquisto tra privati in regime di “prima casa” costa appena il 3% come imposta di registro+imposta ipotecaria e catastale di poche centinaia di Euro, mentre una seconda casa ha un’imposta del 10%!
E’ allo studio del Governo, il raddoppio dell’aliquota agevolata, quindi bisognerebbe approfittare “a sconto“.
E’ un ottimo periodo per indebitarsi, i mutui hanno tassi davvero ridicoli ed hanno toccato i minimi storici (prova a fare uno sviluppo su mutuionline.it e te ne renderai conto).
Ma quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”?
Non deve essere classificata come “di lusso”;
Deve essere situata nel Comune nel quale l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui lavora.
L’acquirente non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l’immobile da acquistare
Non deve possedere in Italia, neppure per quote, nè in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
Non deve vendere prima di 5 anni, pena la perdita delle agevolazioni, più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale.
Posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?
Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa (sconti
sulle imposte da pagare per l’acquisto, come l’imposta di registro, catastale e ipotecaria) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Mentre affittare l’immobile comporta la perdita dell’agevolazione sulla detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo in quanto è richiesta l’abitazione principale nella quale si dimora abitualmente.
Quali sono le tipologie d’affitto?
Quando si decide di prendere un’abitazione in affitto (in gergo, “locazione”) il contratto che si sceglie condizionerà le scelte future. Sapere a priori le differenze che comportano le tipologie di contratti, eliminerà le possibilità d’errore e la massimizzazione degli introiti.
Primariamente, le locazioni si distinguono in base alla tempistica del contratto in:
Breve termine (che tratteremo in seguito);
medio-lungo termine.
Vediamo quali sono .
-Contratto ordinario a canone libero
Sono le parti a contrattare l’entità del canone di affitto ma la durata minima contrattuale è vincolata ai 4 anni di durata rinnovabili per altri 4 in automatico (4+4). Trascorsi i primi 4 anni se il proprietario/locatore non invia una lettera di disdetta all’affittuario/conduttore entro i 6 mesi prima della scadenza contrattuale, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Trascorsi gli 8 anni del contratto esso può essere rinnovato con un nuovo contratto o tacitamente rinnovato alle stesse condizioni a meno che una delle due parti non abbia intenzione di recedere con le modalità su specificate. L’autonomia di questo tipo di contratto, il, prevede un’autonomia abbastanza limitata poiché
-Contratto a canone concordato (o convenzionato)
L’importo del canone mensile è calcolato in base ad accordi tabellati e controllabili, tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Solitamente è più basso di quello ordinario e ha lo scopo di agevolare l’incontro tra domanda e offerta, accontentando ambo le parti. Da una parte, l’inquilino paga meno e dall’altra il locatore beneficia di incentivi fiscali quali:
abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef;
detrazione forfettaria del 5%;
in dichiarazione dei redditi, si inserirà solo il 49,5% del canone annuale;
sconto del 30% sull’imposta di registro (da dividersi tra locatore e inquilino).
La durata di questo contratto è di 3+2. Alla scadenza dei primi 3 anni il contratto può essere rinnovato per ulteriori 3 anni sia stabilendo nuove condizioni che mantenendo le stesse. Se le controparti non comunicano nulla, il contratto si considera rinnovato per altri due anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto occorre la solita comunicazione tramite lettera raccomandata 6 mesi prima.
Una tipologia di contratto concordato è la gettonatissima cedolare secca, che mi riservo di spiegare meglio in altro articolo specifico.
-Contratto transitorio
Il canone, di solito, è come quello del concordato aumentato del 20%. Può avere una durata da 1 a massimo 18 mesi. Trascorso il tempo indicato, si considera concluso senza bisogno di comunicazione. Se invece esistono ancora le cause di transitorietà allora occorrerà che il conduttore lo confermi tramite raccomandata da inviare prima della scadenza. Il locatore dovrà controllare la sussistenza dell’esigenza della transitorietà abitativa con apposita documentazione.
-Contratto transitorio per studenti
Questo contratto può durare da 6 a 36 mesi con canoni di locazione vincolati ad accordi locali, come per il concordato. Lo studente deve dimostrare la sua condizione attraverso idonea documentazione di frequenza universitaria. Il locatore potrà richiedere un opportuno deposito cauzionale entro le 3 mensilità, per creare un deterrente alla cura della propria abitazione da parte dell’affittuario. Per tale tipo di contratto sono previsti benefici fiscali per il locatore anche in regime di cedolare secca (fino al 10%). Attenzione però! Un contratto transitorio per essere regolare deve essere:
Redatto su moduli ufficiali a norma di legge, allegando la Certificazione Energetica (APE) e l’elenco degli arredi ivi contenuti (opzionale).
Registrato presso l’agenzia delle entrate, personalmente o meglio se telematicamente tramite CAAF.
Non devono superare un certo massimale stabilito nelle fasce degli accordi locali, in base alla zona in cui si trova e alle dotazioni, tutto verificabile presso qualsiasi consulente fiscale.
Se non rispettano queste caratteristiche, la legge da diritto allo studente di rivolgersi al giudice per trasformare il contratto in un contratto regolare!
-Contratto di comodato d’uso
Con questo tipo di contratto il locatore permette l’utilizzo ad un’altra persona per un periodo di tempo determinato. Di solito è gratuito anche se spesso viene utilizzato per affitti in nero. Attendetevi controlli!
Come si affitta un appartamento?
Le strade sono essenzialmente due: farlo da soli o demandare l’onere a dei professionisti come aziende o agenzie che affittano.
Se facciamo da soli, è indispensabile che la presentazione riesca a dare un’ottima prima impressione. Fondamentale è l’igiene e l’ordine. Che la casa sia modesta o di pregio, la pulizia ed il senso estetico non deve lasciare dubbi sulla decenza degli ambienti. Per comprendere meglio, visita ciò che ho realizzato in prima persona, cliccando qui! Tutto va sistemato prima di fotografare e fare un video da inserire nei propri canali. Prepara annunci cartacei (al portone, locandine all’università, ecc.) e online (Google Business e pagina Fb), con buona descrizione delle caratteristiche, risaltando i punti di forza.
Aziende o Agenzie specializzate, le prime provvedono in toto alla gestione degli affitti, tramite compenso che va a rosicare le capacità di guadagno. Le aziende specializzate fanno anche “home staging”, cioè perfezionano la presentazione della casa, per spuntare un affitto competitivo e ottimale. Le agenzie, invece, intermediano cioè trovano gli affittuari e trattengono commissioni da ambo le parti per tale servizio.
Locatore, non dimenticare che…
Non accettare mai che l’inquilino entri in casa senza aver firmato il contratto e aver fatto i primi bonifici. Un ottimo deterrente per evitare che i conduttori commettano cavolate, peraltro prevista da contratto. è la caparra, che dev’essere equivalente almeno ad una mensilità. Essa dovrà essere depositata in forma obbligatoria e servirà nel caso in cui il proprietario abbia bisogno di coprire gli eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, alla fine del contratto, qualora non abbia provveduto alla riparazione.
Infine, contrarre un’assicurazione a copertura di ogni rischio, certamente è un’ottima idea, se consideri che costa qualche centinaia di Euro l’anno. La tranquillità non ha prezzo, per entrambi. I rischi possono essere l’insolvenza di mensilità non pagate, la riparazione di qualsiasi danno all’immobile e il pagamento di spese legali, nel caso in cui occorresse.
Spero anche oggi di esserti stato utile, ti lascio attendendo un tuo commento o una domanda a cui risponderò quanto prima. Non dimenticare… work hard, lavora duro, perchè se non lavori duro non arriverai mai ad una mazza!
Tony Locorriere
– Riproduzione riservata –
Disclaimer: Questo articolo viene diffuso a solo scopo didattico e NON può essere considerato sollecitazione all’investimento. Il sito web non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate, ma ti esorta a contattare il tuo personal banker per concordare un piano secondo le tue propensioni al rischio. Grazie!
Spero vivamente che tu abbia già letto il mio strumento al benessere personale e finanziario, Bestseller Amazon, da cui ho parzialmente tratto questo articolo: Risparmio accantono investo guadagno!
Nel capitolo sugli investimenti ho dichiarato che un’efficace ed efficiente diversificazione, deve prevedere una ponderata ramificazione in quelli che ritengo essere i cinque settori fondamentali: liquidità (infruttifera), azionario, obbligazionario, immobiliare e commodities.
In un’opportuna pianificazione protettiva del patrimonio, oggi ci focalizzeremo verso l’integrazione di beni detti “rifugio” il cui RE indiscusso e ancora percepito tale dalla popolazione italica è appunto: il settore immobiliare!
La maggior parte di coloro che si imbattono in questo termine, pensano che necessitino notevoli quantità di denaro per farvi fronte, ma non è affatto così! Vi sono diversi sistemi per accedere a questo tipo di investimento, per ogni tipo di esigenza e di tasca. Di seguito vi illustrerò le peculiarità dei tre principali, che sono:
L’acquisto fisico di un immobile
L’acquisto di quote di Fondo Comune
L’acquisto di E.T.F.
L’acquisto fisico di un immobile
Innanzitutto, vi è una grande differenza tra comprare casa e investire in essa. Chi compra casa per viverci, si accolla una caterva di spese, tranne l’affitto sostituito dal mutuo! Chi investe in una casa, invece, deve affrontare comunque delle uscite per l’acquisto e la manutenzione straordinaria, ma potrebbe crearsi una rendita grazie ad affittuari, risparmiando così anche sulle spese di manutenzione ordinaria.
La differenza preminente tra comprare e investire, è nella produzione di flusso di cassa: se la compri per te, è negativo, ma se compri e l’affitti, grazie a una buona pianificazione, potresti beneficiare di un flusso positivo, in attivo!
Vi è crisi, manca liquidità e le case non si vendono! Bene, allora compriamo, proprio in questo momento, perché la richiesta di immobili in affitto aumenta a dismisura. Se pensi poi che per incentivare l’acquisto di immobili da mettere a reddito, potresti fruire di una serie di agevolazioni fiscali, allora non dovresti pensarci ulteriormente!
Rammenta sempre che Il denaro è un nostro tramite, lavora alle nostre dipendenze, non viceversa! Ripeto in continuazione che questo è il momento migliore per indebitarsi, ma con debiti che io chiamo “remunerativi“, cioè che si contraggono per permetterci capacità d’investimento impensabili, che mi appresto a spiegarti, per farti sgranare gli occhi! Non ci credi? Vedremo!
Mi ritengo un tecnico e prima di parlartene, introduco due importanti acronimi, che vorrei tu imparassi a rispettare: il ROI e il ROE. Il Return On Investments (ROI) è tradotto come indice di Redditività del Capitale Investito o Ritorno sugli Investimenti, indica l’efficienza della gestione finanziaria, cioè quanto rende il capitale investito, in un periodo definito! Ovviamente, se molto alto, significa che stiamo guadagnando tanto, tramite le nostre scelte d’investimento.
Per gli investimenti immobiliari dobbiamo rifarci al Return on Common Equity (ROE) che è, invece, l’indice di Redditività del capitale proprio, definito da manuale come il rapporto tra il reddito netto conseguito nel corso dell’esercizio e il valore del capitale proprio impiegato in media nel corso dello stesso esercizio. Ehhhhh? Te lo traduco tramite un esempio pratico!
Orbene, hai ormai un patrimonio liquido di 200.000€ e decidi d’investire in un’occasione, un immobile da 100.000€, che ne vale il doppio, ok? Cosa fai? Pensaci un po’, senza continuare oltre! Tic tac tic tac….Hai un bella liquidità e puoi certamente utilizzare quella cifra senza risentirne, si va dal notaio per procedere con l’acquisto, giusto?
Sbagliatissimo! Mai privarti della “gallina dalle uova d’oro”, quel capitale che ti potrebbe generare altre corpose rendite finanziarie? Dovrai accedere a piano d’ammortamento per acquisto immobiliare, nel quale non devo sborsare io quei soldi, ma la banca! Come? Mi servono 100.000€, ne richiedo 80.000€ alla banca e 20.000€ saranno miei (o 70-30, 60-40). Acquisto l’immobile, l’affitto e in due anni capitalizzo 20.000€ di profitti che nel frattempo avrò versato alla banca per il mutuo. Avrò investito soli 20.000€, sarò rientrato nei miei 20.000€, avrò ottenuto un ROE del 100%. Compresa la lezione? Compra per investire. Sviluppa su carta, sarà più semplice comprendere. Segui il mio consiglio e avrai un’ulteriore possibilità di guadagno!
A tal proposito, siccome non è mia abitudine trattare di cose che non ho affrontato in prima persona, ecco qui una dimostrazione di un mio acquisto immobiliare recente che ho “messo a reddito” in maniera del tutto innovativa per una cittadina come la mia. Approfondiremo l’argomento ma per il momento verifica ciò che ho creato, cliccando qui!
Quote di Fondi Immobiliari, convengono?
Per investire in immobili, non necessariamente bisogna acquistarli fisicamente. Potremmo utilizzare prodotti e servizi avanzati in grado di soddisfare la domanda crescente di nuovi prodotti finanziari.
Per tale motivo, già dal 2000, esistono fondi comuni di investimento che consentono di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie, senza che l’investitore debba cercare, selezionare, acquistare direttamente un immobile.
Generalmente parliamo di “fondi chiusi”, costituiti cioè da un numero predefinito di quote che non consentono ulteriori richieste di sottoscrizione, successivamente alla chiusura del periodo di collocamento, né richieste di rimborso delle quote da parte dei partecipanti. Sono gestiti da Società di gestione del risparmio (Sgr) e ciascun partecipante è di fatto comproprietario. I sottoscrittori, delegano la Societ’ a attività quali: Acquisto, Gestione, Locazione e Vendita d’immobili Ubicati anche in più paesi e di diversa destinazione (residenziale, commerciale, terziaria).
Il fondo immobiliare ha un patrimonio prestabilito che non può essere incrementato e raccoglie i capitali fino al raggiungimento del tetto prefissato. Sono strumenti di investimento di lungo periodo: hanno una durata prefissata di circa 15-20 anni e non è possibile disinvestire, se non tramite la cessione della quota in Borsa, ma di solito non ti conviene.
Hanno un rischio intrinseco, come tutti gli altri strumenti finanziari. Spesso sono scelti con superficialità pensando siano meno rischiosi ma in realtà non è così! Infatti, in Italia questo tipo di investimento è in forte calo, proprio per una mancanza di fiducia verso il settore.
Dovessi consigliarti in prima persona, ti direi di lasciar stare i fondi e continuare la lettura degli ETF.
E.T.F.
Per sapere cosa sono più approfonditamente, visita la nostra pagina “Investo” e visiona lo splendido video che ho realizzato a riguardo.
Questi strumenti evoluti offrono un accesso diretto all’investimento nel comparto immobiliare, con un’elevata diversificazione per numero d’immobili, aree geografiche, settori e tipologie di costruzioni. Li preferisco perche sono flessibili, sono gestiti con commissioni totali annue bassissime comprese tra lo 0,40% e lo 0,65%, distribuiscono un dividendo annuo, hanno rendimenti impressionanti (se scelti con cura) tra il 10 e 20% se iShares o Lyxor negli ultimi 3 anni, e cosa vuoi di più?
Ho notato, in anni di osservazioni, che il grafico del settore immobiliare è molto simile a quello del P.I.L. nazionale a cui ritengo sia fortemente correlato.
Le Società che possiedono e gestiscono immobili che producono redditi, e che distribuiscono annualmente agli azionisti almeno il 90% del loro utile di cui almeno il 75% deve provenire da locazioni, mutui e vendite d’immobili. Le cosiddette “Reit“, per tale motivo, sono generalmente capaci di produrre dividendi sensibilmente superiori a quelli dei corrispettivi indici azionari tradizionali.
L’indice Msci Usa Real Estate, per esempio, composto al 100% da Reits, ha un Dividendo medio calcolato a 10 anni, del 5,53% annuo, oltre al rendimento. Ottimo direi. Ve ne ho segnato i migliori ma fate sempre riferimento al Vostro promotore finanziario per un oculata scelta. Lasciate perdere la zona Britannica che a causa della Brexit non ha appeal, ma prediligete l’area americana, europea e asiatica!
Infine, ho sfatato che l’investimento immobiliare sia per pochi eletti. Ognuno può, e a mio avviso, deve diversificare la propria “asset allocation” in questo settore, nel modo che ritiene più opportuno.
Dovessi aver bisogno di una mia consulenza privata, non esitare e non tardare a contattarmi tramite il form in questo sito e non mancherò di ricontattarti quanto prima!
tassazione sul canone di locazione sugli affitti brevi (tassa Airbnb 2017), tratta dalla nuova Manovra di Aprile, qualora dovesse essere approvata in via definitiva. 
Dovresti ovviamente disporre di un immobile al posto giusto, arredato con gusto, organizzato, pulito e seguire questi consigli:
tabellati e controllabili, tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Solitamente è più basso di quello ordinario e ha lo scopo di agevolare l’incontro tra domanda e offerta, accontentando ambo le parti. Da una parte, l’inquilino paga meno e dall’altra il locatore beneficia di incentivi fiscali quali:
Le strade sono essenzialmente due: farlo da soli o demandare l’onere a dei professionisti come aziende o agenzie che 
investire in essa. Chi compra casa per viverci, si accolla una caterva di spese, tranne l’affitto sostituito dal mutuo! Chi 
A tal proposito, siccome non è mia abitudine trattare di cose che non ho affrontato in prima persona, ecco qui una dimostrazione di un mio acquisto immobiliare recente che ho “messo a reddito” in maniera del tutto innovativa per una cittadina come la mia. Approfondiremo l’argomento ma per il momento verifica ciò che ho creato, 
acquistarli fisicamente. Potremmo utilizzare prodotti e servizi avanzati in grado di soddisfare la domanda crescente di nuovi prodotti finanziari.
Questi strumenti evoluti offrono un accesso diretto all’investimento nel comparto immobiliare, con un’elevata diversificazione per numero d’immobili, aree geografiche, settori e tipologie di costruzioni.