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COME SCEGLIERE UN MUTUO, ORA?

1 Luglio 2023
TonyLoco

Questo articolo servirà a comprendere se l’attuale, è il momento ideale per contrarre un mutuo, quali sono i sistemi migliori per metterli a paragone per poterne scegliere il migliore in una giungla di condizioni, e come evitare spiacevoli inconvenienti!

Presta molta attenzione perchè, ti ho riservato una graditissima sorpresa: un form di comparazione mutui, pronto per essere utilizzato; dovrai solo commentare questo articolo!

Com’è il periodo attuale?

Scriviamo all'inizio del terzo trimestre 2023 ed è tremendo per la finanza!  Vacillano istituti bancari USA, svizzeri, tedeschi. La Germania in default tecnico e gli USA l'hanno appena riandato di soli due anni.

La voragine debitoria continua a dilatarsi e l’inflazione è a valori record storici! 

Il denaro "costa caro" perchè i mutui sono alti (il fisso ha ora un TAEG del 4% circa) e dovresti metterlo in conto, ma l’appeal sugli immobili, tra tutti gli asset,  è forse quello che da più sicurezze o meno paure nel lungo termine.

Se poi consideri tutte le offerte che sono sul mercato, potrebbe essere una buona opportunità quella di investire nel mattone, anche perchè, all’eventuale cambiamento delle condizioni economiche, dopo appena le prime sei rate di mutuo pagate, si potrebbe ricorrere di già all’istituto della “rinegoziazione “ o alla sua “surroga”! 

Cos’è il mutuo?

Facciamo un passo in dietro! É un contratto di finanziamento che ci impegna seriamente con la banca per cifre consistenti e per lungo tempo. Non dimenticare mai che, a fronte dell’accettazione bancaria, sulla casa graverà un’ipoteca che è la garanzia a fronte della tua mancata restituzione di quanto pattuito!

Quindi, la casa non è tua ma è della banca … finché non terminerai il mutuo, qualsiasi imprevisto succeda, di tipo lavorativo, sentimentale, salute, ecc. 

Per tali ragioni, in questo periodo storico, sarebbe opportuno “non abbondare” con le richieste perchè, ad esempio, su 150k richiesti a 20 anni il costo da pagare è di circa 62k e non è affatto poco!

Non è l'epoca delle richieste dell’80% del valore della casa ma tieniti più basso che potrai e se non puoi, consiglio di attendere qualche mese per il ribasso eventuale dei tassi.

Infatti, dovrai prestare attenzione al rapporto tra il capitale richiesto alla banca e il valore della casa; questo rapporto si chiama “Loan To Value - LTV” e se non vuoi sorprese, dovrebbe attestarsi a meno del 50%.

Dovrai scegliere il mutuo con estrema cautela ed attenzione, non è facile e per questo abbiamo pensato di aiutarti per non cadere in una delle trappole organizzate apposta ai clienti sprovveduti!

Per prima cosa..

Chiedici subito il format, giù nei commenti, con "Gradirei il Form dei mutui, grazie", così potrai seguire il passo dopo passo!

Devi, da subito, avere le idee ben chiare sui "dati fissi del mutuo" per partire in maniera efficace e comparativa! Devi chiarificarti immediatamente l'idea del tipo di tasso (consiglio comunque il fisso perchè il variabile, anche con “tetto”, potrebbe continuare a salire), nonché l’importo da richiedere ed il numero di mensilità, se 120-180-240-ecc.

Ovviamente, molto probabilmente avrai una complicata situazione debitoria con vari prestiti e rateazioni concomitanti, come quello per l'auto, lavori in corso, vacanze ecc. e per questo la banca, per tutelarsi sulla tua sovra-esposizione al debito, si attesta a concedere mutuo aventi rata periodica che NON superi il 33% del reddito mensile del cliente.

Per elevare questo valore, ci vogliono garanzie aggiuntive come un garante, un fideiussore, meglio se nell’impiego pubblico, che garantisca la continuità dei pagamenti, in vece o con te.

Poi, ricorda che a durate più lunghe corrispondono interessi e costi totali più alti, ma allungare la durata del mutuo significa anche avere delle rate periodiche più basse e dunque più sostenibili.

La scelta è tutta tua! Per schiarirti le idee da subito sulle entità delle rate, ti consiglio di operare dei verosimili sviluppi virtuali, su siti specializzati come "Mutuionline"

2-Che tasso scegliere?

Mi sarei già espresso sul fisso perchè il tasso d’interesse del mutuo viene determinato una sola volta al momento della stipula del mutuo. Viene calcolato tramite lo spread della banca (T.A.N.) + l’indice IRS (interest rate swap) che esitano nell’unico dato degno di nota perchè facilmente comparabile e che non dovrai mai dimenticare: il T.A.E.G.!

La rata sarà sempre la stessa, e non ballerina, e ciò ti concederà anche notevole tranquillità mentale!

Il tasso fisso costa sempre di più di uno variabile e in banca hanno anche introdotto un tetto massimo a cui dovrebbe fermarsi, che servirebbe al cliente, per tranquillizzarsi maggiormente.

Secondo me, sono solo strategie di marketing, specie in un periodo di estrema incertezza come l’attuale.

A dirla tutta, ci sarebbero anche i tassi misti, ma non vorrei tediarti con inutili disquisizioni.

3-Iniziamo a comparare..

Una volta operate quelle che ho chiamato nel form “condizioni fisse di mutuo”, potrai iniziare a chiedere il primo preventivo per iniziare a confrontare le condizioni di massima.

Lo sviluppo "pilota" che spero tu abbia effettuato su mutuionline, che ritengo essere abbastanza fedele alla realtà del mercato, servirà ad una prima comparazione "reale" con la banca che interpellerai primariamente (potrebbe essere o no, quella di tua fiducia)!  

Dovrai confrontare più offerte e sappi che, per legge, è tuo diritto ricevere dalle banche, tutti i documenti di informativa precontrattuale fin dall’inizio, insieme ad una consulenza senza conflitti di interesse. 

Ti accorgerai ben presto che vi sono commissioni che tutte le banche esigono in misura molto differente e che spesso sono difficilmente comparabili, ma inserendole nel format, tutto verrà più facile e certamente, alla fine, ti daranno un bel quadro d'insieme.

4-Le polizze assicurative

Ecco qui ad un grande nodo nella scelta del mutuo: le polizze a copertura dei rischi del contraente. Ti sarai accorto che i grossi Istituti bancari, ora, sono anche assicurativi, vero?

Da ciò, discende l’opportunità per essi di consigliare loro stesse polizze, quasi mai convenienti per il cliente. 

Sappi, innanzitutto, che vi è la polizza obbligatoria sull’incendio, scoppio, ecc. dell’immobile e che ritengo sacrosanta; poi abbiamo la polizza “caso morte, Invalidità permanente, perdita del lavoro, ecc.” che, invece, ritengo opportuna, qualora tu fossi l’unico portatore di reddito in famiglia, ma anche no!

Ognuna di esse deve essere personalizzata e scrupolosamente comparata perchè di grossa entità, anche di diverse migliaia di Euro. Praticamente, ad esempio, su 150k di mutuo erogato, la polizza obbligatoria sarà di circa 800-1000 euro mentre la polizza caso morte potrà arrivare anche a 5000 euro per la copertura dell’intera vita del mutuo!  

Nel caso in cui la banca ti imponga di acquistare una polizza assicurativa vita per avere il mutuo, è tuo diritto avere due preventivi assicurativi di due compagnie non legate alla banca ed hai 10 giorni di tempo per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti (consiglio di bussare ad Allianz e Generali, su tutte).

5-Devi aprire un nuovo conto corrente?

Per erogarti il mutuo, per legge, la banca non potrebbe obbligarti a farlo! Per aggirare questo ostacolo, qualora tu non lo faccia, ti impongono delle spese di “incasso rata” spesso di 2,5-3€ al mese e se ti fai due conti, è proprio l’importo mensile di un cc, quindi, aprilo ed eviterai noie! Il mio parere discende dalla mia esperienza personale. 

Un consiglio generale è quello di evitare le piccole banche ma di scegliere gruppi bancari più solidi, magari a respiro internazionale, e di aprire un nuovo conto, così da utilizzarlo come “gestione familiare” con carte accettate in ogni dove.

Pensaci bene, il rapporto sarà forse pluriennale e non sarebbe meglio per entrambi che nasca un clima di velata e vicendevole fiducia, già dall’inizio, non credi?

6-Il mediatore creditizio 

OK, potrai operare da solo, chiedere appuntamenti, sciropparti un’ora col il funzionario di ogni banca contattata, chiedere un preventivo, leggerti il tutto, comparare le offerte e poi il PIES della banca prescelta che è vincolante per almeno 7 gg di cui sentirai il bisogno di farlo leggere a qualcuno per scoprire eventuali inganni.

Orbene, se ritieni di non averne le capacità, voglia, tempo, possibilità di confrontare o fare tutto ciò, alternativamente potresti garantirti la consulenza di un intermediario, professionista del settore, sempre pronto a prendere le tue difese!

Spesso costituiti in Aziende in rete nazionale, potrebbero davvero farti risparmiare migliaia di Euro sul mutuo e sulle polizze, grazie a decine di convenzioni stipulate tra essi e i maggiori gruppi creditizi ed assicurativi!

Questa figura che si sta sempre più imponendo nel panorama immobiliare è: il mediatore creditizio.

Nell’ultima operazione che ho condotto, nonostante la mia competenza acquisita, sono davvero contento di essermi affidato ed avvalso di questa preziosa figura che mi ha alleggerito dall’onere di dovermi leggere tomi di contratti e mi ha consentito di risparmiare notevolmente (circa 10k totali), nonostante il suo sacrosanto compenso.

Si è rivelato davvero un mio fido alleato nei confronti della controparte venditrice e ha cadenzato le scadenze tra i vari attori della complicata transazione. Consiglierei a chiunque di contattare un mediatore creditizio per un preventivo ed io, modestamente, sono stato assistito da uno dei più bravi, con cui abbia mai collaborato, il Dr. Valentini (clicca qui per un eventuale contatto)

Attenzione, perchè vi è dell'altro! Non meno importante e che il fidato amico mediatore non limita il suo intervento a finalizzare la stipula del mutuo agognato, ma in maniera del tutto gratuita e senza impegno, potrebbe riservarti dei check-up annuali per valutare insieme al cliente, l'opportunità di surrogare il mutuo con altro Istituto, trasferendo il debito a condizioni decisamente più favorevoli per te!

Il nostro mediatore, per esempio, essendo libero da vincoli commerciali di parte, grazie alle sua competenze ed alla facoltà di poter spaziare, in caso di manifesto beneficio per il cliente, può consigliare di cambiare banca, anche ogni anno.

Inoltre, qualora le coperture assicurative non siano "captive" ovvero sottoscritte dalla banca del mutuo in corso, potrà continuare a mantenere i privilegi delle tutele assicurative del prodotto assicurativo esterno, conveniente anche per questo.

-Curiosità

L'Accollo del mutuo. Potrebbe succedere che per la casa che stiamo acquistando sia già stato stipulato dai venditori un mutuo garantito da ipoteca. In questo caso, previo accordo tra le parti, potremmo anche decidere di subentrare nel mutuo già presente, sostituendoci all’originario mutuatario. Questo può accadere quando acquistiamo casa da un privato, ma anche se acquistiamo una casa in costruzione da un’impresa che ha stipulato con una banca un mutuo sull’intero fabbricato in costruzione.

L'estinzione anticipata del mutuo. Non conoscendo le vicissitudini della vita, il nostro obiettivo primario dovrà essere quello di estinguere totalmente ed anticipatamente il mutuo, prima possibile, anche grazie ad eventuali versamenti straordinari annuali. Meglio alleggerire il mutuo che tenere soldi infruttiferi sul conto corrente, fidati di me! Dovremmo restituire alla banca tutto il residuo o solo una parte per permetterci di ridurre l’entità dell’ammortamento, cioè il valore unitario delle successive rate mensili. La procedura non prevede commissioni e prende il nome tecnico di "abbattimento in conto capitale". Ecco come risparmiare migliaia di euro di interessi passivi sul tuo mutuo gratuitamente.

Conclusioni...

La scelta del mutuo immobiliare è un passaggio fondamentale per l'acquisto di una proprietà. È un grosso impegno finanziario a lungo termine che richiede attenzione e pianificazione accurata, anche e specie dagli imprevisti di ogni natura!

Durante l'analisi delle diverse offerte presenti sul mercato, è fondamentale valutare se fare da soli contro la banca oppure tramite un professionista sempre dalla tua parte (Mediatore creditizio), come faccio io, che valuti attentamente i tassi d'interesse proposti dalle banche, la durata dell’impegno e i costi singoli delle polizze. 

Un tasso vantaggioso può consentire un notevole risparmio nel tempo, riducendo l'importo mensile da pagare e i costi totali del mutuo.

È altrettanto importante considerare le penali previste per eventuali rimborsi anticipati e la flessibilità del contratto. Una scelta ponderata può consentire di modificare le condizioni del mutuo nel corso degli anni, adattandole alle proprie esigenze finanziarie.

In parallelo, è essenziale valutare la propria situazione economica e personalizzare il mutuo in base alle proprie capacità di rimborso. Affrontare un impegno di questo genere deve essere fatto in modo responsabile, evitando sovra indebitamento e garantendo la sostenibilità finanziaria nel lungo periodo. 

Ti rammento ancora che la proprietà non è tua ma della banca, finché non salderai il dovuto, il pattuito!

Valuta bene, la possibilità del supporto di un esperto del settore che potrebbe risultare molto utile durante queste importanti e lucrose scelte. Un consulente di parte competente è allenato nell'aiutarci a confrontare le diverse offerte del mercato, analizzando i pro e i contro di ciascuna e offrendo una guida professionale per prendere la decisione migliore.

La scelta del mutuo immobiliare richiede un'attenta valutazione delle diverse opzioni disponibili sul mercato, prendendo in considerazione tassi d'interesse, durata del prestito, penali e flessibilità contrattuale. 

È fondamentale, personalizzare il mutuo in base alle proprie capacità finanziarie e farsi assistere da un esperto del settore per effettuare scelte consapevoli e risparmiare anche migliaia di euro.

Infine, ti rammento che qualora volessi il form di comparazione mutui, non dovrai fare altro che commentare qui di seguito con “Gradirei il form dei mutui, grazie” e sarà nostra premura inviartelo quanto prima!

Spero di esserti stato utile anche oggi e ti auguro una sana consapevolezza!

Work hard and smart by Tony di investosudime.com

 


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