In questo competente articolo faremo un pò di chiarezza su questo "dibattuto" mondo pieno di squali senza scrupoli.
Spiegheremo la grande differenza di presentarsi all'asta, a secco di nozioni e tramite un nostro rappresentante, oppure sentirsi pronti ed avventurarsi da soli!
... una coppia di innamorati che decise di acquistare casa, sobbarcandosi un cospicuo mutuo bancario pluriennale, per poi convolare a nozze! Pensavano che la casa fosse ormai di loro proprietà ma non sapevano di vivere nell’illusione perchè l’immobile era gravato ovviamente da ipoteca e loro ne erano debitori nei confronti della banca fino all’estinzione del mutuo!
Per qualche anno, le cose sembravano andare bene ma poi sono subentrati problemi di varia natura come quelli usuali di salute, lavorativi, affettivi, ecc. tali che il nucleo familiare è stato impossibilitato di pagare le ultime 7 rate consecutive del mutuo, credito che la banca si attendeva da essi, debitori nei suoi riguardi, in gergo e per la legge vigente, si dice che si “deteriori”, ricevendo l’acronimo di NPL.
Questi maledetti crediti deteriorati (dall'inglese, Non Performing Loans-NPL), per le banche erogatrici di mutuo, sono i debiti che i mutuatari apparentemente ed inizialmente sani finanziariamente, difficilmente riusciranno più a saldare e per i quali si ha la quasi certezza di non riuscire a riscuotere il debito, sperimentando così il terribile “pignoramento”.
Innanzitutto, il termine giuridico “Pignorare”, significa "espropriare forzosamente dei beni mobili o immobili di un debitore insolvente, per garantire la soddisfazione del creditore”!
Il mutuatario, a fronte del mancato pagamento, sperimenterà dapprima la "messa in mora", poi la risoluzione contrattuale del mutuo e, in seguito, l'attuazione della procedura esecutiva, tramite un’ingiunzione recapitata dal temuto "Ufficiale giudiziario", per astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito in essere, i beni che si assoggettano alla espropriazione.
Così, tramite il Tribunale, saranno messi in atto i passaggi conclusivi che portano all'espropriazione forzata vera e propria dei beni del soggetto insolvente.
Lo sfortunato debitore, riceverà riceverà il cosiddetto “atto di precetto”, ed entro i successivi 60-100gg ci sarà il pignoramento, cioè il tribunale nominerà un "custode giudiziario" che entro 4 mesi, assieme al CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio) saranno incaricati di effettuare la perizia dell'immobile per poi fissare l’udienza per mettere l’immobile all’asta, di solito non prima di 18-24 mesi dall’inizio della procedura!
Nel frattempo il creditore degli NPL non sarà più la banca perché queste ultime vendono “a sconto” il debito a Società interbancarie (cioè afferenti sempre alle banche) chiamate “Master service”, iscritte al nuovo albo unico.
Tali società non sono altro che degli intermediari controllati dalla Banca d’Italia, obbligati a segnalare le posizioni debitorie alla "Centrale dei Rischi", per timbrare a vita gli sfortunati iscritti come “insolventi” per non poter più ricevere in prestito, neanche un Centesimo!
Il pignoramento immobiliare, come detto, avviene quando il debitore salta più rate consecutive del debito da pagare e non regolarizza la sua posizione pur essendo stato sollecitato più volte!
Ma, di grazia, possibile che problemi inaspettati, possano mettere in ginocchio così tante famiglie e che non ci siano dei modi per preservarle da avvenimenti al di fuori della propria volontà? Ahimè, sembra che il problema non interessi particolarmente!
Se il debitore con la casa pignorata, non riesce a trovare un accordo “di rientro” con Il creditore, tramite aiuto di parenti o altra forma legittima di reperimento fondi, la casa si dirigerà inesorabilmente verso la vendita all’asta che tra precetto, valutazione del C.T.U. e aste deserte per mancanza di offerte (per prezzo troppo alto) potrebbero passare svariati mesi e forse anche qualche anno e per tale motivo, spesso, le case all'asta sono in uno stato pietoso.
Un’altra bestialità che pochi sanno è che il povero debitore, oltre ad aver passato uno Tsunami psicologico che lo ha portato al pignoramento, non è assolutamente certo di estinguere il debito con l’asta ma anzi sarà espropriato da casa sua e l’asta, di solito, siccome è al ribasso, coprirà solo una porzione del debito mentre la restante graverà ancora sul debitore che sarà perseguitato fino all’estinzione totale.
Il miei personali consigli al debitore sono quelli di valutare la procedura di “Esdebitamento” o il “Saldo e stralcio” che agevoleranno la sua progressione fuori dai problemi tramite aiuti esterni.
Nella mia esperienza ho però incontrato decine di persone totalmente refrattarie a questi sistemi, solo per la personale errata convinzione di pensare che tutti vogliano approfittare della situazione, ma non è così! Mantenere sempre la lucidità è un nostro preciso dovere!
Accanto a molti casi “recuperabili”, vi sono tanti altri che non lo sono per diverse ragioni che andranno inesorabilmente verso la vendita all’asta. Ora mettiamoci nei panni dell’investitore che cercherà di comprendere se ne valga la pena o meno!
La risposta più impulsiva è: dipende!
Le aste giudiziarie non sempre permettono di accedere ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile, perchè gli investitori immobiliari come noi sanno benissimo che la scelta finale sarà sempre determinata da un’accurata analisi (Conto economico) che francamente pochi riescono ad esperire in maniera davvero professionale e distaccata emotivamente.
Per tale importante motivo, qualora tu fossi alle prime armi, consiglio di rivolgersi ad accreditati intermediari del settore per non avventurarsi in pericolosi territori che potrebbero generare paurose perdite di diverse migliaia di Euro!
L’acquisto di un immobile all’asta a scopo di investimento richiede una certa conoscenza del settore e, non meno importanti, delle procedure. Infatti si tratta di un settore immobiliare molto specializzato e non esente da rischi, che vedremo!
Sappi che per valutare la convenienza dell’acquisto si devono fare diverse valutazioni di base, che vanno al di là del prezzo d’acquisto e della location con forte richiesta.
Molto dipenderà anche dalla motivazione della ricerca di una casa, se da abitare (passività), da “mettere a reddito” (Attività) cioè da affittare e quindi con meno pretese, o da “Flipping” cioè da ristrutturare e rivendere con profitto!
La vendita in asta non è di una sola tipologia ma potrebbe avvenire all'incanto o senza incanto, potrebbe svolgersi presso il tribunale oppure online, per via telematica; quindi, di base, bisognerebbe imparare a distinguere le diverse tipologie.
Poi, bisognerebbe conoscere molto bene le singole procedure per evitare rischi e cattive sorprese, come alcune delle più comuni, come:
-mancata visita dell’immobile per constatare se sia occupato o libero;
-superficiale lettura della perizia o lacune sulla stessa che potrebbero non evidenziare abusi edilizi che non si potrebbero sanare; per tale motivo, specie alle prime armi, sarebbe opportuno far visionare la perizia da un professionista di fiducia, allo scopo di conoscere per tempo eventuali irregolarità;
-mancato rispetto delle tempistiche di pagamento, e qui non esiste flessibilità! Ecc.
Come detto, il giudice competente affida ad un perito certificato dal tribunale (CTU) l’incarico di redigere una perizia completa, dalla quale risultano tutte le caratteristiche dell’immobile, con particolare riferimento alla sua situazione giuridica e catastale.
Nella perizia viene indicato anche il prezzo di base dell’immobile, l'offerta minima e il prezzo di rialzo minimo delle offerte. La perizia, che comprende anche la planimetria, è il documento più importante per chi vuole partecipare all’asta.
Quando un’immobile va all’asta, il giudice nomina anche un custode, che si può contattare per visitare la casa prima di versare la cauzione del 10%. Esso è tenuto a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta. Codesta visita, per te, non è discrezionale ma obbligata per conoscere le condizioni effettive e reali dell’immobile.
Il giudice indica nell’ordinanza di vendita la data fissata per l’asta, che può avvenire appunto con incanto (coi famosi rilanci alla Sotheby’s) o senza incanto (con offerte in buste chiuse o via PEC), presso il tribunale o per via telematica. Di regola si tratta di asta senza incanto.
Se vorrai presentare un’offerta, dovrai disporre e garantire il 10% dell’offerta iniziale, tramite assegno o bonifico, presso le indicazioni presenti nell’ordinanza, a titolo di "cauzione".
Il giudice assegnerà l’immobile a chi ha presentato l’offerta migliore. Chi invece ha partecipato all’asta senza aggiudicarsi la casa, si vede restituita la cauzione.
Chi si aggiudica l’immobile dovrà provvedere al suo pagamento entro 60-120 giorni, in base alle indicazioni stabilite dal giudice. Chi non riesce a rispettare le tempistiche, perde sia l’immobile che l’acconto versato a titolo di cauzione!
Insieme al prezzo dell’immobile, chi si aggiudica la casa all’asta dovrà pagare l'eventuale commissione di intermediazione, i passivi condominiali e le imposte di registro (se prima o seconda casa), ipotecaria e quella catastale.
Se previsto, bisogna pagare anche l’IVA e il bollo virtuale. Non sarà invece necessario pagare le spese notarili per il rogito, che di fatto viene sostituito dal decreto di trasferimento dell’immobile.
Ti vorrei ulteriormente aiutare con un semplice ed intuitivo, passo dopo passo, per meglio direzionare costruttivamente la tua voglia di fare:
-Il consiglio principale sarebbe quello di non improvvisare ma formarsi adeguatamente nel settore con libri come quello di Tony dal titolo "Investire in immobili", o con corsi o videocorsi; ripeto, il primo passo è la formazione specifica senza lasciare nulla al caso; rivolgiti a professionisti riconosciuti dal mercato ed affiancali per ridurre drasticamente le tempistiche e l'efficacia.
-Poi, ti servirà una chiavetta USB per la firma digitale (costa 100€+ Iva) che ti identificherà in accesso sui portali ministeriali per la ricerca delle opportunità e loro eventuali transazioni. Quali sono e come trovare le piattaforme? Innanzitutto, fai riferimento al Portale delle Vendite Pubbliche gestito dal Ministero della Giustizia e ai siti web dei tribunali di pertinenza. Sarà possibile anche consultare alcuni altri portali specializzati tipo AsteAnnunci, AsteAvvisi, AsteTelematiche, ecc., infine, potresti anche rivolgerti a locali agenzie immobiliari o legali specializzati in aste in base alle esigenze dell’investitore.
-Dopo aver provveduto ad un’analisi del prezzo di mercato nell’appetibile zona di interesse (evita periferie e zone di scarsa compra-vendita), dovrai comparare immobili che consentano un risparmio medio globale, al netto delle commissioni, tra il 30 e 50% rispetto ai prezzi sul libero mercato.
-Poi dovrai dotarti di un’account di posta certificata (PEC) personale per ricevere ed inviare comunicazioni formali, al pari di una Raccomandata AR istantanea.
-Dovrai saper leggere l’avviso di vendita e la perizia redatta dal perito del tribunale, per poi poter presentare un’offerta precisamente attagliata; sarà possibile ed obbligatoriamente fissare un appuntamento con il custode dell’immobile per visionarlo, anche più volte).
-Dovrai disporre di un Capitale sufficiente per la prima eventuale offerta, almeno pari al 10% dell’offerta minima in perizia (e di circa +5% per altre spese accessorie).
-Le tempistiche di aggiudicazione sono disposte dal Giudice e si dovrà provvedere adrenalinicamente al pagamento entro 60-120gg! Ovviamente, meglio disporre di tale cifra che non mettere alla prova l’affidabilità della tua banca, non credi?
Il vantaggio indiscutibile di comprare casa all’asta è quello di aver la possibilità d’aggiudicarsi l’immobile ad un prezzo di molto inferiore a quello di mercato. Parliamo di migliaia di Euro, non di biscotti per cani!
Molti pensano che le aste siano gestite dalla malavita ma ciò significa che non vi hai mai partecipato e considerato coi tuoi occhi!
Quando l’asta va deserta, in quelle successive il prezzo della casa si abbassa ulteriormente del 25%, rendendo l’affare ancora più conveniente ed è proprio quello il momento in cui ti chiederai: “acquisto ora o attendo il ribasso”? Spesso l’avidità porta a stringere un pugno di mosche perchè arriverà qualcun altro e si accaparrerà l'affare!
Quando l’acquisto avviene mediante l’asta, l’acquirente non è tenuto a pagare le spese notarili, mentre la tassazione resta la stessa ed è diversa a seconda che l’immobile sia acquistato come prima o come seconda casa e potrebbe anche rappresentare un bel regalo per tuo figlio maggiorenne, non credi?
Poi, se tuo figlio ha meno di 36 anni, anche nel 2023, potresti anche usufruire del bonus e non pagare imposte di reg. ipotecaria e catastale. Meglio di così?
Inoltre, come detto, molto spesso si tratta di immobili che vanno ristrutturati, ed è questo passaggio che terrorizza la gente perchè dovrai possedere anche queste capacità: imprese edili di fiducia e competenti consulenti.
Infine, se il tuo scopo è quello di rivendere l’immobile per realizzare un profitto veloce, devi tener conto anche della tassazione sulla plusvalenza immobiliare attualmente al 26%, se trattasi di seconda casa o se l’immobile viene venduto entro i 5 anni dall’acquisto.
Ovviamente, una bella consulenza specifica, prima di intraprendere tale attività ti eliminerà tutti gli eventuali altri dubbi che hai a riguardo!
Mi piacerebbe sapere cosa ne pensi e dovessi avere domande da formulare, se posso aiutarti, fai pure qui di seguito, nei commenti!
Un grande abbraccio da Tony di investosudime.com e ci vediamo dall’altra parte! Ciao da Tony
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Grazie per l'attenzione e alla prossima! By Tony di Investosudime.com
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